กู้บ้านมือสองยากไหม 5 เรื่องต้องรู้ก่อนกู้

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• เรื่องที่ 1 ราคาประเมินของธนาคารอาจต่ำกว่าราคาที่ตกลงกับผู้ขาย
• เรื่องที่ 2 ผู้ขายอาจยังติดจำนองกับธนาคารของตัวเอง
• เรื่องที่ 3 ธนาคารขอเอกสารสิ่งปลูกสร้าง เช่น ใบอนุญาตปลูกสร้าง หรือสัญญาขายที่ดินของกรมที่ดิน
• เรื่องที่ 4 สภาพบ้าน อายุบ้าน และทางเข้าออก มีผลต่อการประเมินและการรับเป็นหลักประกัน
• เรื่องที่ 5 เงินสดที่ต้องเตรียม ทั้งส่วนต่างราคา ค่าประเมิน และค่าใช้จ่ายวันโอน
• ถ้าเกณฑ์ผู้กู้ยังไม่ผ่าน เช่น หนี้สูงหรือเพิ่งเปลี่ยนงาน อ่าน กู้บ้านไม่ผ่านเพราะหนี้สูง ปิดหนี้อะไรก่อน และ อายุงานไม่ถึง 1 ปี เปลี่ยนงาน กู้บ้านได้ไหม

ข้อควรระวัง

• วางมัดจำก่อนรู้วงเงินที่ธนาคารให้
• คิดว่าธนาคารให้กู้เต็มราคาที่ตกลงกับผู้ขาย
• ไม่ดูสภาพบ้านก่อนยื่นกู้

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ระบุวงเงินกู้สูงสุด 90% ของราคาประเมินสำหรับบ้านมือสอง บทความของธนาคารระบุ 85% สำหรับห้องชุดพักอาศัย เทียบกับสูงสุด 110% ของราคาประเมินสำหรับบ้านใหม่ในโครงการที่ธนาคารกำหนด
• ตัวอย่างสมมุติ ราคาที่ตกลง 3 ล้านบาท ธนาคารประเมิน 2.8 ล้านบาท 90% ของราคาประเมินคือ 2.52 ล้านบาท ส่วนต่าง 480,000 บาทผู้ซื้อจ่ายเอง
• ค่าประเมินหลักประกันจ่ายเอง กรุงศรีคิด 3,210 บาทต่อหลักประกัน กสิกรไทยคิด 3,000 บาท รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
• บทความของ ttb แนะนำว่าถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย ให้เจรจาลดราคากับผู้ขาย หรือเตรียมเงินสดจ่ายส่วนต่าง ถ้าเงินไม่พอ อ่าน เงินดาวน์ไม่พอ 5 ทางเลือกซื้อบ้านได้จริง
• ราคาประเมินหลักประกันของธนาคารเป็นคนละตัวกับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้คิดค่าโอน อ่านใน ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต เช็กก่อนซื้อและก่อนขาย

ข้อควรระวัง

• ตกลงราคาสูงโดยไม่รอผลประเมิน
• ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของราชการแทนราคาประเมินธนาคาร
• ไม่เผื่อค่าประเมินที่ต้องจ่ายแม้กู้ไม่ผ่าน

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ขอให้ผู้ขายแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากธนาคารของผู้ขาย และตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายว่าเงินกู้ของผู้ซื้อจ่ายปิดหนี้ส่วนไหน ถ้าราคาขายไม่พอยอดปิด ผู้ขายต้องจ่ายส่วนต่างก่อน อ่านใน ขายบ้านภูเก็ตที่ยังผ่อนธนาคารอยู่
• กรุงศรีขอเอกสารหลักประกัน ได้แก่ สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดขนาดเท่าตัวจริงทุกหน้า ใบอนุญาตปลูกสร้างหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง เช่น สัญญาขายที่ดิน ท.ด.13 หรือสัญญาให้ ท.ด.14 สัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานเงินดาวน์ และแผนที่ตั้งหลักประกัน
• ธอส. ขอสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำ สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินฉบับกรมที่ดิน ใบอนุญาตปลูกสร้างหรือต่อเติม แบบแปลน และสำเนาโฉนดทุกหน้า
• บ้านที่ต่อเติมโดยไม่มีใบอนุญาต ให้ถามธนาคารก่อนว่านับส่วนนั้นในการประเมินไหม อ่านเรื่องใบอนุญาตใน ปลูกบ้านต้องขออนุญาตไหม และรายการเช็กโฉนดกับผู้ขายใน ซื้อบ้านมือสองภูเก็ต ต้องเช็กอะไรก่อนโอน

ข้อควรระวัง

• โอนชื่อโดยไม่ปลดจำนองเดิม
• ไม่รู้ยอดปิดหนี้ของผู้ขายก่อนตกลงราคา
• ยื่นกู้โดยไม่มีเอกสารสิ่งปลูกสร้าง

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• สภาพและอายุบ้านมีผลต่อวงเงิน ตรวจรอยร้าว หลังคา น้ำรั่ว และระบบไฟก่อนตกลงราคา ความรับผิดเรื่องชำรุดระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายอ่านใน บ้านมือสองกับบ้านโครงการใหม่ภูเก็ต เลือกแบบไหน
• บ้านที่ไม่มีทางสาธารณะหรือทางเข้าไม่ชัด อาจทำให้ประเมินยากหรือขายต่อยาก อ่าน ซื้อบ้านภูเก็ตที่ไม่มีทางสาธารณะ
• ใส่ข้อสัญญาจะซื้อจะขายว่าถ้ากู้ไม่ผ่านภายในกำหนดจะคืนมัดจำอย่างไร อ่าน วางมัดจำซื้อบ้านภูเก็ต ยกเลิกแล้วได้เงินคืนไหม
• เงินสดวันโอน สิทธิค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01% ใช้กับบ้านมือสองด้วยเมื่อเข้าเงื่อนไข อ่านยอดใน ค่าโอนบ้าน 2569 จ่ายกี่บาท

ข้อควรระวัง

• ทำสัญญาที่ไม่มีข้อกู้ไม่ผ่าน
• ซื้อบ้านที่ทางเข้าออกไม่ชัด
• ไม่ตรวจสภาพบ้านก่อนจ่ายค่าประเมิน

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ช่วงสัญญา 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 เพดาน ธปท. ไม่เกิน 100% ทุกสัญญา แต่ธนาคารยังกำหนดวงเงินผลิตภัณฑ์เอง อ่าน กู้ซื้อบ้านได้กี่เปอร์เซ็นต์
• กู้ร่วมช่วยเพิ่มรายได้ที่ธนาคารนับ แต่ไม่ได้ทำให้ราคาประเมินสูงขึ้น อ่าน กู้ร่วมซื้อบ้านกับใครได้บ้าง ต้องระวังอะไร

ข้อควรระวัง

• เทียบวงเงินบ้านใหม่กับบ้านมือสองแบบเดียวกัน
• คิดว่ากู้ร่วมทำให้ราคาประเมินสูงขึ้น
• ไม่ถามธนาคารเรื่องเพดานของห้องชุด