ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต เช็กก่อนซื้อและก่อนขาย
ราคาประเมินไม่ใช่ราคาประกาศขาย บัญชีที่ใช้อยู่เป็นรอบ 2566-2569 เริ่มวันที่ 1 มกราคม 2566 ที่ดินมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. คิดเป็นบาทต่อตารางวา อาคารคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรแล้วหักค่าเสื่อม
1 ม.ค. 2566
วันเริ่มบัญชีรอบ 2566-2569
บาท/ตร.วา
หน่วยราคาที่ดินในบัญชี
บาท/ตร.ม.
หน่วยราคาอาคารในบัญชี
เกิน 15%
เกณฑ์ที่บัญชีที่ดินอาจถูกแก้กลางรอบ
ก่อนตกลงราคาบ้านในภูเก็ต ให้แยกราคาในประกาศออกจากราคาประเมินของแปลงนั้น ตัวเลขหลังเป็นฐานของค่าวันโอนและภาษีที่ดินรายปี
ราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน
พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 136 ตอนที่ 68 ก วันที่ 25 พฤษภาคม 2562 และใช้บังคับเมื่อพ้น 180 วันนับแต่วันประกาศ บัญชีราคาประเมินจัดทำทุกรอบสี่ปี ประกาศล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคมของปีที่คณะกรรมการกำหนด บัญชีที่ใช้อยู่เริ่มวันที่ 1 มกราคม 2566 และเป็นรอบ 2566-2569
ราคาประเมินที่ดินภูเก็ตคือราคาขายไหม?
ไม่ใช่ ราคาประเมินเป็นตัวเลขในบัญชีของคณะกรรมการประจำจังหวัด ใช้เป็นฐานภาษีและค่าธรรมเนียม ราคาในประกาศขายเป็นราคาที่ผู้ขายตั้ง วันโอนใช้ราคาประเมินของแปลงนั้นตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณ ไม่ใช้ราคาถนนทั้งเส้นแทนแปลงเดียว
รอบ 2566-2569
บัญชีที่เริ่มวันที่ 1 มกราคม 2566 ยังเป็นรอบที่ใช้อยู่
บาทต่อตารางวา
หน่วยของที่ดินมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. ในบัญชี
คนละเลขกับประกาศ
ราคาที่ซื้อขายกันใช้ตั้งบัญชี แต่ไม่แทนตัวเลขของแปลงในวันโอน
ยืดได้ไม่เกิน 1 ปี
ถ้าจำเป็น คณะกรรมการอาจให้ใช้บัญชีเดิมต่อได้ไม่เกินหนึ่งปีหลังครบสี่ปี
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- กฎหมายที่อ้างราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้หมายถึงราคาประเมินตามพระราชบัญญัตินี้
- ระบบเผยแพร่ของกรมธนารักษ์อยู่ที่ assessprice.treasury.go.th ค้นด้วยจังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดินของแปลงนั้น
- ราคาบ้านที่คนประกาศขายอยู่ในบ้านภูเก็ต 2569 ราคาเท่าไหร่ คนละชุดกับบัญชีนี้
ข้อควรระวัง
- เอาบาทต่อตารางวาของถนนทั้งเส้นไปคูณทุกแปลงในซอย
- คิดว่าราคาจะเปลี่ยนเองในวันที่ 1 มกราคม 2570 ทั้งที่รอบใหม่ต้องมีการประกาศ และบัญชีเดิมยืดได้ไม่เกินหนึ่งปี
- ใช้สำเนาราคาถนนจากเว็บเอกชนแทนผลค้นของแปลง
1 ม.ค. 2566
วันเริ่มรอบปัจจุบัน
ทุกรอบ 4 ปี
จังหวะประกาศบัญชีใหม่
ล่วงหน้า 30 วัน
ระยะประกาศก่อนเริ่มใช้
บ้านพร้อมที่ดินคือผลรวมสองบัญชี
กฎกระทรวง พ.ศ. 2563 ราชกิจจานุเบกษาเล่ม 137 ตอนที่ 101 ก วันที่ 9 ธันวาคม 2563 กำหนดให้ราคาที่ดินมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. เป็นบาทต่อตารางวา ถ้าบนแปลงมีอาคาร ให้หักราคาอาคารออกก่อนแล้วจึงกำหนดราคาที่ดิน ราคาต่อตารางวาจึงเป็นราคาที่ดินล้วน อาคารอยู่คนละบัญชี เป็นบาทต่อตารางเมตรของแบบมาตรฐาน แล้วหักค่าเสื่อมเป็นร้อยละต่อปีตามประเภทอาคาร
ซื้อบ้านพร้อมที่ดินต้องดูเลขไหน?
ดูสองเลขของแปลงนั้น ราคาประเมินที่ดินเท่ากับบาทต่อตารางวาคูณเนื้อที่บนโฉนด ราคาประเมินอาคารเท่ากับบาทต่อตารางเมตรของแบบนั้นคูณพื้นที่อาคาร แล้วหักค่าเสื่อมตามตารางของแบบ ไม่มีร้อยละค่าเสื่อมเดียวของทุกหลังในภูเก็ต ราคาประเมินทุนทรัพย์ของบ้านคือผลรวมสองจำนวนนี้
100 ตารางวา
ถ้าบัญชีระบุ 10,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินคือ 1,000,000 บาท เลข 10,000 เป็นตัวอย่างการคูณ ไม่ใช่ราคาถนนใด
1 ไร่ = 400 ตารางวา
นำ 400 ไปคูณบาทต่อตารางวาของแปลงนั้น อย่าคูณด้วยเนื้อที่เป็นไร่ตรง ๆ
ค่าเสื่อมตามแบบ
หักเป็นร้อยละต่อปีตามประเภทอาคาร ดูตารางของแบบนั้น ไม่ใช่ร้อยละเดียวทั้งจังหวัด
แบบมาตรฐาน 69 แบบ
รอบนี้ใช้แบบมาตรฐานสิ่งปลูกสร้างที่คณะกรรมการกำหนด จำนวน 69 รายการ
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ที่ดินที่ไม่มีโฉนดและไม่ใช่ น.ส.3 ก. ใช้บัญชีแยก ราคาเป็นราคาต่ำสุดของหน่วยที่ดินแต่ละประเภท ในเขตเทศบาลใช้ของเทศบาลนั้น นอกเขตเทศบาลใช้ของตำบลนั้น ความต่างของโฉนดกับ น.ส.3 ก. จึงไปถึงฐานราคาด้วย
- ห้องชุดไม่อยู่ในนิยามสิ่งปลูกสร้างของพระราชบัญญัตินี้ ใช้บัญชีห้องชุด รายการวันโอนดูในโอนคอนโดภูเก็ต
- ก่อนนัดโอน ให้ค้นเลขของแปลงอีกครั้ง เพราะถ้าราคาซื้อขายเฉลี่ยในบริเวณนั้นต่างจากบัญชีเกินร้อยละ 15 คณะกรรมการประจำจังหวัดกำหนดราคาที่ดินใหม่ได้โดยไม่ต้องรอครบรอบ การซื้อขายครั้งเดียวไม่ได้แก้บัญชีเอง
ข้อควรระวัง
- เอาบาทต่อตารางวาไปคูณตารางเมตรของตัวบ้าน
- คิดว่าบาทต่อตารางวารวมค่าตัวบ้านอยู่แล้ว
- ใช้ร้อยละค่าเสื่อมที่เดา แทนตารางของแบบอาคารนั้น
บาท/ตร.วา
หน่วยของที่ดิน
บาท/ตร.ม.
หน่วยของอาคาร
หักค่าเสื่อม
ตามแบบของอาคารนั้น
แต่ละบิลหยิบคนละฐาน
ราคาประเมินทุนทรัพย์ของบ้านคือฐานค่าจดทะเบียนโอน ถ้าราคาในสัญญาสูงกว่าราคาประเมิน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะใช้ราคาที่สูงกว่า ค่าโอนยังยึดราคาประเมิน ภาษีที่ดินรายปีก็ใช้ราคาประเมิน แต่เป็นคนละใบกับบิลวันโอน และคิดตามการใช้ประโยชน์
ผู้ซื้อกับผู้ขายต้องเปิดเลขนี้ตอนไหน?
เปิดก่อนวางมัดจำและเปิดซ้ำก่อนวันโอน ผู้ซื้อใช้มันประมาณเงินวันที่โอน ผู้ขายใช้มันประมาณภาษีที่จะถูกหักจากราคา ตัวเลขบนใบของสำนักงานที่ดินในวันนัดคือจำนวนที่ชำระ ผลค้นล่วงหน้าเป็นตัวตั้งต้น
ค่าโอน
คิดจากราคาประเมิน ทั้งร้อยละ 2 และร้อยละ 0.01 เมื่อเข้าเงื่อนไข
อากรหรือ 3.3%
ใช้ตัวที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน และเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง
หัก ณ ที่จ่าย
บุคคลธรรมดาคิดจากราคาประเมิน นิติบุคคลคิดร้อยละ 1 ของราคาที่สูงกว่า
ภาษีรายปี
เทศบาลหรืออบต.ใช้ราคาประเมินของที่ดินและอาคาร คนละใบกับค่าวันโอน
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- วิธีแตกบิลวันโอนอยู่ในค่าโอนบ้าน 2569 และเงื่อนไขผู้ซื้อคนไทยอยู่ในค่าโอน 0.01%
- เกณฑ์ห้าปีของบุคคลธรรมดาอยู่ในขายบ้านภายใน 5 ปี เงินที่ต้องเตรียมทั้งก้อนอยู่ในซื้อบ้านภูเก็ตต้องเตรียมเงินเท่าไหร่
- ภาษีรายปีอยู่ในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภูเก็ต 2569 วงเงินกู้ใช้การประเมินหลักประกันของธนาคาร ซึ่งไม่ใช่บาทต่อตารางวาในบัญชีนี้ ดูกรอบวงเงินในผ่อนบ้านภูเก็ต
ข้อควรระวัง
- คูณค่าโอนร้อยละ 2 กับราคาประกาศขาย ทั้งที่ราคาประเมินต่ำกว่า
- บวกอากรแสตมป์เข้ากับภาษีธุรกิจเฉพาะในบิลเดียวกัน
- เอาเลขธนาคารไปยื่นเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน
ค่าโอน
ยึดราคาประเมิน
อากร
ใช้ราคาที่สูงกว่า
ใบวันโอน
เป็นจำนวนที่ชำระ
ตรวจแปลงนั้น แล้วค่อยเทียบราคา
เจ้าของที่ดินหรืออาคารคัดค้านได้เฉพาะราคาของตน ยื่นต่อคณะกรรมการประจำจังหวัด เหตุที่พื้นที่ ลักษณะ สภาพ หรือทำเลผิด ยื่นภายใน 90 วันนับแต่รู้หรือควรรู้ และต้องก่อนครบรอบบัญชี เหตุที่วิธีประเมินไม่เป็นไปตามกฎกระทรวง ยื่นภายใน 90 วันนับแต่วันเริ่มใช้บัญชี การยื่นไม่ทำให้บัญชีหยุดใช้ ถ้าภายหลังปรากฏว่าเสียภาษีหรือค่าธรรมเนียมเกิน คืนเฉพาะส่วนที่เกิน
ผู้ซื้อที่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของคัดค้านราคาประเมินได้ไหม?
สิทธิคัดค้านเป็นของเจ้าของที่ดินหรืออาคารแปลงนั้น ผู้ซื้อตรวจเลขก่อนรับโอน และใช้ใบของสำนักงานที่ดินในวันนัดเป็นบิล ถ้าราคาประเมินถูกแก้เพราะเจ้าของคัดค้านสำเร็จ ราคาที่แก้มีผลตั้งแต่วันที่ยื่นคำคัดค้าน
ใช้เลขที่โฉนด
ค้นแปลงนั้นในระบบกรมธนารักษ์ อย่าใช้ราคาเฉลี่ยของถนน
เปิดซ้ำก่อนวันโอน
บัญชีที่ดินอาจถูกแก้กลางรอบ เมื่อราคาซื้อขายเฉลี่ยต่างเกินร้อยละ 15
คู่โอนคนละชุดเอกสาร
รายการบัตรและโฉนดอยู่ในเอกสารโอน ไม่ได้อยู่ในบัญชีราคา
บ้านมือสองดูภาระบนโฉนด
จำนองและชื่อผู้ขายเป็นคนละรายการกับบาทต่อตารางวา
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ขั้นตอนฝั่งผู้ขายอยู่ในขายบ้านภูเก็ต ชุดเอกสารอยู่ในเอกสารโอนบ้านภูเก็ต
- ก่อนรับบ้านมือสอง ให้ไล่ภาระบนโฉนดตามซื้อบ้านมือสองภูเก็ต
- คำสั่งของคณะกรรมการประจำจังหวัดเป็นที่สุดในชั้นนั้น การฟ้องคดีไม่ทำให้บัญชีหยุดใช้ระหว่างรอผล
ข้อควรระวัง
- ให้ผู้ซื้อไปยื่นคัดค้านทั้งที่ชื่อยังไม่เข้าโฉนด
- หยุดเตรียมเงินวันโอนเพราะยื่นคัดค้านแล้ว
- ถือว่าพิมพ์ราคาถนนครั้งเดียวใช้ได้จนจบรอบสี่ปี
90 วัน
กำหนดยื่นเมื่อวิธีประเมินไม่ตรงกฎ นับจากวันเริ่มบัญชี
เจ้าของยื่น
คัดค้านได้เฉพาะราคาของตน
คืนส่วนเกิน
เมื่อผลภายหลังว่าชำระเกิน
| หัวข้อ | ราคาประเมินที่ดิน | ราคาประเมินอาคาร | ราคาในสัญญา |
|---|---|---|---|
| หน่วย | บาทต่อตารางวา ของโฉนดหรือ น.ส.3 ก. | บาทต่อตารางเมตร แล้วหักค่าเสื่อมตามแบบ | บาททั้งหลังตามที่ตกลง |
| ค่าโอน | อยู่ในราคาประเมินทุนทรัพย์ | อยู่ในราคาประเมินทุนทรัพย์ก้อนเดียวกัน | ไม่แทนราคาประเมินเมื่อสองราคาไม่เท่ากัน ดูค่าโอนบ้าน 2569 |
| อากรหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ | ใช้เมื่อราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย | รวมอยู่ในราคาประเมินที่จะนำไปเทียบ | ใช้เมื่อราคาขายสูงกว่า เลือกอย่างใดอย่างหนึ่งตามขายบ้านภายใน 5 ปี |
| ภาษีรายปี | ฐานของที่ดิน | ฐานของอาคารหลังหักค่าเสื่อม | ไม่ใช้ราคาประกาศ ดูภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภูเก็ต 2569 |
แหล่งที่มา
- พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 68 ก 25 พฤษภาคม 2562
- กฎกระทรวงการกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนที่ 101 ก 9 ธันวาคม 2563
- ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน กรมธนารักษ์
- ประชาสัมพันธ์กรมธนารักษ์ เริ่มใช้บัญชีราคาประเมินวันที่ 1 มกราคม 2566 รอบ 2566-2569
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ราคาประเมินที่ดินภูเก็ตเท่ากับราคาประกาศขายหรือไม่?
ไม่เท่ากัน ราคาประเมินอยู่ในบัญชีรอบ 2566-2569 ที่เริ่มวันที่ 1 มกราคม 2566 ราคาประกาศเป็นราคาที่ผู้ขายตั้ง วันโอนใช้ราคาประเมินของแปลงนั้นตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณ
02บ้านพร้อมที่ดินคิดจากบาทต่อตารางวาอย่างเดียวได้ไหม?
ไม่ได้ บาทต่อตารางวาเป็นราคาที่ดิน อาคารเป็นบาทต่อตารางเมตรของแบบมาตรฐานแล้วหักค่าเสื่อมตามประเภทอาคาร ราคาประเมินทุนทรัพย์ของบ้านคือผลรวมสองจำนวน
03ตัวอย่าง 10,000 บาทต่อตารางวาเป็นราคาถนนในภูเก็ตหรือไม่?
ไม่ใช่ เป็นตัวอย่างการคูณเท่านั้น เนื้อที่ 100 ตารางวาคูณ 10,000 บาทได้ 1,000,000 บาท ราคาของแปลงจริงต้องใช้ตัวเลขในบัญชีของแปลงนั้น
04ที่ดินไม่มีโฉนดใช้ราคาเดียวกับโฉนดหรือไม่?
ไม่ใช้บัญชีเดียวกัน โฉนดและ น.ส.3 ก. กำหนดราคาเป็นรายหน่วยที่ดินเป็นบาทต่อตารางวา ที่ดินนอกเหนือจากนั้นใช้บัญชีแยก โดยใช้ราคาต่ำสุดของหน่วยที่ดินแต่ละประเภท ในเขตเทศบาลใช้ของเทศบาลนั้น นอกเขตเทศบาลใช้ของตำบลนั้น
05ผู้ซื้อคัดค้านราคาประเมินก่อนโอนได้ไหม?
สิทธิคัดค้านเป็นของเจ้าของที่ดินหรืออาคาร ยื่นต่อคณะกรรมการประจำจังหวัด การยื่นไม่ทำให้บัญชีหยุดใช้ ถ้าภายหลังชำระภาษีหรือค่าธรรมเนียมเกิน จะคืนเฉพาะส่วนที่เกิน
06เลขที่ธนาคารประเมินหลักประกันเอามาใช้คำนวณค่าโอนได้ไหม?
ไม่ได้ ค่าโอนใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีนี้ การประเมินหลักประกันของธนาคารเป็นตัวเลขคนละชุด ใช้ประกอบการพิจารณาวงเงินกู้
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมโอนหรือซื้อคอนโดในภูเก็ตแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเตรียมเอกสาร ประมาณการค่าใช้จ่าย และประสานวันโอนให้ราบรื่น