ขายบ้านภูเก็ต ต้องทำอะไรบ้าง
ขายบ้านในภูเก็ตให้กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่โอนชื่อ ผู้ขายต้องมีชื่อบนโฉนด มีอำนาจขาย และนัดปลดจำนองในวันโอนถ้าขายแบบปลอดภาระ
จดทะเบียน
ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
150 นาที
เวลาบริการกรณีโฉนด ไม่รวมเวลารอคิว
5 บาท
ค่าคำขอที่ดินต่อแปลง
20 บาท
ค่ามอบอำนาจที่ดินต่อเรื่อง
ขายบ้านในภูเก็ตมีสามช่วงที่แยกจากกัน คือตรวจว่าผู้ขายมีอำนาจขาย ทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ ช่วงหลังนี้เองที่ชื่อบนโฉนดเปลี่ยน
ผู้ขายทำสามช่วงก่อนชื่อจะเปลี่ยน
ผู้มีชื่อบนหนังสือแสดงสิทธิเป็นผู้ยื่นโอน ถ้าชื่อยังเป็นกองมรดก ต้องจัดการมรดกให้ชื่อผู้ขายครบก่อนนัดขาย ภาษีของการรับมรดกอยู่ในรับบ้านเป็นมรดก คนละก้อนกับค่าธรรมเนียมวันขาย ช่วงราคาประกาศของบ้านแต่ละแบบอยู่ในบ้านภูเก็ต 2569 ราคาเท่าไหร่ ไม่ใช่ราคาของหลังที่จะขาย
ขายบ้านภูเก็ตต้องทำอะไรบ้าง?
ตรวจว่าผู้ขายมีชื่อและมีอำนาจขาย ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้มีหลักฐาน แล้วจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ การขายที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456
ชื่อบนโฉนดต้องมีอำนาจขาย
ผู้โอนต้องเป็นเจ้าของที่มีชื่อในโฉนด น.ส.3 ก. หรือหนังสือแสดงสิทธินั้น ชนิดสิทธิอ่านได้ในโฉนดกับ น.ส.3 ก.
สัญญาจะขายยังไม่โอนชื่อ
สัญญาจะซื้อจะขายฟ้องบังคับได้เมื่อมีหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน กรรมสิทธิ์ยังอยู่ที่ผู้ขาย
วันโอนอยู่ที่สำนักงานที่ดิน
ยื่น ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สาขา หรือส่วนแยก ในท้องที่ซึ่งที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่
วันที่สำนักงานที่ดินทำอะไร
ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อติดต่อราชการจัดขั้นตอนกรณีไม่ต้องประกาศไว้ว่า ยื่นคำขอ ตรวจเอกสารกับสารบบและหนังสือแสดงสิทธิ รับคำขอแล้วสอบสวนคู่กรณีพร้อมตรวจอายัด ทำสัญญาหรือบันทึกข้อตกลง ลงนาม แล้วประเมินราคาทุนทรัพย์ คำนวณค่าใช้จ่ายและให้ผู้ขอชำระเงิน เจ้าพนักงานที่ดินประทับตราในสัญญาและโฉนด แล้วให้คู่กรณีตรวจความถูกต้องก่อนรับเอกสารกลับ โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. ห้องชุด และหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิอยู่ในกลุ่มไม่ต้องประกาศ น.ส.3 และสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวต้องประกาศ 30 วัน
ขายบ้านที่มีโฉนดต้องประกาศ 30 วันหรือไม่?
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. และห้องชุดเป็นการจดทะเบียนโอนกรณีไม่ต้องประกาศ น.ส.3 และสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวต้องประกาศ 30 วัน ระยะเวลารวมที่แผ่นขั้นตอนของกรมที่ดินระบุสำหรับกรณีต้องประกาศคือ 47 วัน โดยไม่รวมเวลารอคอย
ยื่นเอกสารแล้วรับบัตรคิว
ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจเอกสารเบื้องต้นก่อน เวลารอคิวยังไม่นับในระยะเวลาบริการ
สอบสวนแล้วลงนาม
พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนสิทธิ ความสามารถ และความสมบูรณ์ของนิติกรรม แล้วพิมพ์สัญญาให้คู่กรณีลงชื่อ
จดทะเบียนแล้วประทับตรา
เมื่อชำระเงินและรับใบเสร็จแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนและประทับตราในสัญญาและโฉนด
สรุปจุดที่ควรจำ
- ระยะเวลาบริการกรณีไม่ต้องประกาศคือ 150 นาที ไม่รวมเวลารอคิว และนับตั้งแต่เริ่มสอบสวน
- ถ้าจองคิวผ่าน e-QLands ระยะเวลาบริการที่ระบุคือ 60 นาที ไม่รวมเวลารอเช่นกัน แอปใช้ได้ทั้งแอนดรอยด์และไอโอเอส
- ถ้ารายการเกี่ยวกับจำนอง ระยะเวลาบริการที่กรมที่ดินระบุในแผ่นขั้นตอนคือ 100 นาที
- ถ้าหลักฐานไม่ชัด หรือขนาดสิ่งปลูกสร้างไม่ตรงกับหลักฐานเดิม เจ้าหน้าที่จะสอบสวนเพิ่ม และใช้เวลามากกว่าตัวเลขข้างต้น
| หัวข้อ | สัญญาจะซื้อจะขาย | วันจดทะเบียนโอน |
|---|---|---|
| ผลต่อกรรมสิทธิ์ | ชื่อบนโฉนดยังเป็นผู้ขาย | กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียน ถ้าไม่จด การขายเป็นโมฆะ |
| หลักฐานที่ใช้ฟ้อง | หนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน | สัญญาและโฉนดที่เจ้าพนักงานที่ดินประทับตรา |
| สถานที่ | คู่สัญญาทำกันเอง | สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ |
| ประกาศ 30 วัน | ยังไม่ถึงขั้นประกาศ | โฉนดและ น.ส.3 ก. ไม่ต้องประกาศ น.ส.3 ต้องประกาศ |
เงินที่ผู้ขายต้องแยกก่อนนัดโอน
มาตรา 457 ให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายเท่ากันทั้งสองฝ่าย การแบ่งภาระค่าโอน อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะที่คู่สัญญาใช้จริงต้องเขียนไว้ในสัญญา สำนักงานที่ดินเรียกเก็บตามใบเสร็จของรายนั้น ยอดบาทของค่าโอนอยู่ในค่าโอนบ้าน 2569 จ่ายกี่บาท สิทธิลดเหลือร้อยละ 0.01 อยู่ที่ผู้ซื้อและราคาของสัญญานั้น อ่านเงื่อนไขในค่าโอนบ้านภูเก็ต 2569 ใครได้สิทธิ 0.01%
ผู้ขายต้องจ่ายค่าโอนทั้งก้อนเองหรือไม่?
มาตรา 457 ให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายเท่ากัน สัญญาอาจกำหนดให้ฝ่ายใดสำรองจ่ายค่าโอน อากร หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้ของผู้ขายยังคำนวณตามประมวลรัษฎากร และผู้ซื้อเป็นผู้หักนำส่งตอนจดทะเบียนเมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา
ค่าคำขอที่ดิน 5 บาทต่อแปลง
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอัตราปกติคือร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ห้องชุดมีค่าคำขอคนละอัตรา คือห้องละ 20 บาท
ภาษีของผู้ขายตามเกณฑ์
บุคคลธรรมดาถูกหักภาษีเงินได้จากราคาประเมินตามวิธีในประมวลรัษฎากร นิติบุคคลถูกหักร้อยละ 1 ของราคาประเมินหรือราคาที่แสดงที่สูงกว่า
อากรกับภาษีธุรกิจเฉพาะเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง
เมื่อเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียร้อยละ 3.3 รวมภาษีท้องถิ่นของราคาที่สูงกว่า และไม่เสียอากรแสตมป์ในรายการนั้น
สรุปจุดที่ควรจำ
- เงื่อนไข 5 ปีแบบวันชนวัน และข้อชื่อในทะเบียนบ้าน อยู่ในขายบ้านภายใน 5 ปี ปีที่ขายจะย้ายชื่อออกได้เมื่อครบเงื่อนไขของข้อยกเว้นนั้นมาก่อน
- อากรแสตมป์เมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือร้อยละ 0.5 ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่แสดง ถ้ามีตราสารคู่ฉบับที่ลงลายมือชื่อเหมือนต้นฉบับ มีอากรคู่ฉบับ 5 บาท
- มัดจำเป็นไปตามสัญญา ผลเมื่อผิดสัญญาอยู่ในวางมัดจำซื้อบ้านภูเก็ต อย่านับมัดจำที่หักเป็นส่วนหนึ่งของราคาซ้ำในวันโอน
- เงินที่ผู้ซื้อต้องเตรียมแยกจากราคาที่ผู้ขายได้รับ อ่านในซื้อบ้านภูเก็ตต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ ถ้าผู้ซื้อกู้ ธนาคารต้องมาจดไถ่ถอนในวันเดียวกันเมื่อขายแบบปลอดจำนอง
ก่อนวันนัด ต้องเคลียร์อะไร
ที่ดินในอำเภอเมือง อำเภอกะทู้ หรืออำเภอถลาง ยื่นที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบท้องที่ของแปลงนั้น ภูเก็ตมีสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตที่ถนนดำรง ตำบลตลาดใหญ่ และมีสาขาถลาง อย่าเลือกสำนักงานจากความสะดวกในการเดินทาง ถ้าที่ดินติดจำนองและสัญญาขายแบบปลอดภาระ ให้ผู้รับจำนองมาจดทะเบียนไถ่ถอนในคราวเดียวกับโอน ผู้ซื้อจะตรวจภาระเหล่านี้ตามซื้อบ้านมือสองภูเก็ต
ผู้ขายอยู่ต่างประเทศ ต้องบินกลับมาเซ็นเองหรือไม่?
ไม่ต้องมาเองเมื่อมีหนังสือมอบอำนาจที่ระบุโฉนดและอำนาจให้ขาย กรมที่ดินให้ใช้แบบพิมพ์หรือข้อความที่มีสาระสำคัญครบ และให้สถานทูต สถานกงสุล หรือโนตารีปัปลิครับรองเมื่อทำในต่างประเทศ ผู้รับมอบนำบัตรของผู้มอบไปแสดง
สินสมรสต้องยินยอม
มาตรา 1476 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมของคู่สมรสอีกฝ่าย
ปลดจำนองในวันเดียวกัน
เมื่อขายแบบปลอดจำนอง ผู้รับจำนองจดไถ่ถอนในวันโอน ค่าใช้จ่ายวันนั้นยังมีค่าพยานกรณีที่ดินคนละ 10 บาท
มอบอำนาจต้องระบุแปลง
การมอบอำนาจให้ขายที่ดินต้องทำเป็นหนังสือ โฉนดใช้แบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดินได้ และระบุเรื่องให้ขายแปลงนั้น
สรุปจุดที่ควรจำ
- อย่าลงชื่อในกระดาษเปล่า พยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน และพยานต้องเซ็นชื่อ หนังสือที่ทำในต่างประเทศควรให้สถานทูต สถานกงสุล หรือโนตารีปัปลิครับรอง ค่ามอบอำนาจกรณีที่ดินคือเรื่องละ 20 บาท
- ถ้าผู้รับมอบอำนาจคนเดียวทำการแทนทั้งสองฝ่าย ต้องระบุความยินยอมไว้ในหนังสือตามมาตรา 805 และให้ผู้รับมอบนำบัตรของผู้มอบไปแสดง
- ผู้รับโอนที่ดินต้องเป็นคนสัญชาติไทย เว้นแต่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ การขายวิลลาให้คนต่างชาติจึงต้องแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินออกจากทางเช่าหรือห้องชุด อ่านในคนต่างชาติซื้อวิลลา
- ถ้าขายเฉพาะบ้านที่ปลูกบนที่ดินของคนอื่น ผู้ขายโอนโฉนดที่ดินแปลงนั้นไม่ได้ อ่านสิทธิในปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีนั้นอยู่ที่ผู้เป็นเจ้าของในวันที่ 1 มกราคม ตามภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
แหล่งที่มา
- ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อติดต่อราชการ จดทะเบียนประเภทโอนอสังหาริมทรัพย์ กรณีไม่ต้องประกาศ
- กรมที่ดิน ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- กรมที่ดิน การมอบอำนาจในงานทะเบียนที่ดิน
- กรมที่ดิน จองคิว e-QLands
- กรมที่ดิน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน สรุปอัตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 30 มิถุนายน 2569
- กรมสรรพากร ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์
- กรมสรรพากร ตัวอย่างการคำนวณภาษีและอากรจากการโอน
- สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ขายบ้านภูเก็ตต้องทำอะไรบ้าง?
ตรวจชื่อและอำนาจขาย ทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ
02เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ชื่อบนโฉนดเปลี่ยนเลยหรือไม่?
ยังไม่เปลี่ยน กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียน สัญญาจะขายใช้ฟ้องบังคับได้เมื่อมีหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน
03บ้านที่มีโฉนดต้องรอประกาศ 30 วันหรือไม่?
ไม่ต้อง โฉนดที่ดินและ น.ส.3 ก. เป็นกรณีไม่ต้องประกาศ น.ส.3 และสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียวต้องประกาศ 30 วัน ระยะเวลาบริการกรณีโฉนดคือ 150 นาที ไม่รวมเวลารอคิว และอาจนานกว่านี้ถ้าหลักฐานไม่ชัด
04ผู้ขายมอบอำนาจให้คนอื่นไปโอนได้หรือไม่?
ได้ เมื่อทำหนังสือมอบอำนาจที่ระบุโฉนดและอำนาจให้ขาย โฉนดใช้แบบ ท.ด.21 ได้ ค่ามอบอำนาจกรณีที่ดินเรื่องละ 20 บาท หนังสือที่ทำในต่างประเทศควรให้สถานทูต สถานกงสุล หรือโนตารีปัปลิครับรอง
05กฎหมายบังคับให้ผู้ขายจ่ายค่าโอนทั้งจำนวนหรือไม่?
มาตรา 457 ให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายเท่ากันทั้งสองฝ่าย สัญญากำหนดได้ว่าฝ่ายใดสำรองจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียน อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ยอดเรียกเก็บอยู่ที่ใบเสร็จของสำนักงานที่ดิน
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมตรวจสอบสิทธิ์ก่อนซื้อแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเทียบทำเล นัดชมทรัพย์ และตรวจเอกสารก่อนตัดสินใจ