ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น บ้านเป็นของใคร
บ้านที่ปลูกบนที่ดินคนอื่นไม่ได้ตกเป็นของเจ้าของที่ดินทุกหลัง ถ้าผู้ปลูกมีสิทธิในที่ดินและใช้สิทธินั้นปลูก บ้านไม่เป็นส่วนควบ ถ้าจะให้เป็นเจ้าของโรงเรือนแยกจากที่ดิน ต้องจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
มาตรา 146
มีสิทธิแล้วบ้านไม่เป็นส่วนควบ
มาตรา 1410
สิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของโรงเรือน
30 ปี
เพดานเมื่อมีกำหนดเวลา
จดทะเบียน
จึงบริบูรณ์ตามมาตรา 1299
ปลูกบ้านบนที่ดินของคนอื่นในภูเก็ต ไม่ได้แปลว่าบ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดินทุกหลัง และไม่ได้แปลว่าผู้ปลูกเป็นเจ้าของบ้านทุกหลัง ต้องดูก่อนว่าผู้ปลูกมีสิทธิในที่ดินนั้นหรือไม่
บ้านไม่ได้ตกตามที่ดินทุกหลัง
มาตรา 144 ให้เจ้าของทรัพย์มีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น มาตรา 146 บอกว่าทรัพย์ที่ติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่เป็นส่วนควบ และบทเดียวกันนี้ใช้กับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น บ้านเป็นของใคร?
ถ้าผู้ปลูกไม่มีสิทธิในที่ดิน บ้านเข้ามาตรา 1310 หรือ 1311 แล้วแต่สุจริตหรือไม่สุจริต ถ้าผู้ปลูกมีสิทธิในที่ดินและใช้สิทธินั้นปลูก บ้านไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146 ถ้าเจ้าของที่ดินก่อสิทธิเหนือพื้นดินให้ ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนตามมาตรา 1410
ไม่มีสิทธิในที่ดิน
เข้ามาตรา 1310 เมื่อสุจริต และมาตรา 1311 เมื่อไม่สุจริต
มีสิทธิในที่ดิน
ใช้สิทธินั้นปลูกแล้ว บ้านไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146
สิทธิเหนือพื้นดิน
มาตรา 1410 ให้ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนบนดินหรือใต้ดิน
ต้องจดทะเบียน
การได้ทรัพยสิทธิโดยนิติกรรมไม่บริบูรณ์ ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ตามมาตรา 1299
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ตัวอย่างประกอบคำอธิบาย ไม่ใช่แปลงใดแปลงหนึ่งในภูเก็ต นาย ก. เป็นเจ้าของที่ดิน นาย ข. รู้ว่าเป็นที่ดินของนาย ก. แต่ปลูกบ้านโดยไม่มีสิทธิในที่ดิน เข้ามาตรา 1311
- ถ้าเจ้าของที่ดินทำสัญญาเช่าให้ และผู้เช่าปลูกบ้านโดยใช้สิทธิเช่านั้น บ้านไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146 สัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิเหนือพื้นดิน
- สิ่งที่ติดเพียงชั่วคราว เช่น เต็นท์หรือโครงสร้างที่ตั้งใจให้รื้อได้ ไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146 ประโยคแรก
ข้อควรระวัง
- ถือว่าบ้านทุกหลังบนที่ดินคนอื่นตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที
- ถือว่าสัญญาเช่าคือสิทธิเหนือพื้นดิน
- ถือว่าผู้ปลูกเป็นเจ้าของที่ดินเพราะเป็นคนออกเงินสร้าง
ดูสิทธิก่อน
ไม่ดูแค่ชื่อบนโฉนด
มาตรา 146
มีสิทธิแล้วไม่เป็นส่วนควบ
มาตรา 1410
เจ้าของโรงเรือนแยกได้
ไม่มีสิทธิในที่ดิน แยกสุจริตกับไม่สุจริต
มาตรา 1310 ใช้เมื่อบุคคลสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือน แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น มาตรา 1311 ใช้เมื่อสร้างโดยไม่สุจริต ผู้สร้างต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืน เว้นแต่เจ้าของที่ดินเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่
รู้ว่าที่ดินเป็นของคนอื่นแล้วยังปลูก บ้านตกเป็นของใคร?
การปลูกโดยไม่สุจริตเข้ามาตรา 1311 ผู้ปลูกต้องรื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม ถ้าเจ้าของที่ดินเลือกให้คงบ้านไว้ เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือน หรือใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะเลือก
สุจริต
เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของบ้าน และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น
เจ้าของที่ดินไม่ประมาท
บอกปัดโรงเรือน เรียกให้รื้อถอน และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมได้
รื้อไม่ได้ด้วยเงินพอสมควร
เจ้าของที่ดินเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนตามราคาตลาดได้
ไม่สุจริต
ต้องรื้อแล้วคืนที่ เว้นแต่เจ้าของที่ดินเลือกคงบ้านไว้และจ่ายตามที่เลือก
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 1310 ไม่ได้ให้ใช้ค่าก่อสร้างทั้งก้อน ให้ใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือน
- ทางเลือกของเจ้าของที่ดินในมาตรา 1311 มีสองจำนวน คือราคาโรงเรือน หรือค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น ไม่ใช่ทั้งสองจำนวนรวมกัน
- มาตรา 1314 ให้นำมาตรา 1310 มาตรา 1311 และมาตรา 1313 ไปใช้แก่การก่อสร้างที่ติดที่ดิน และการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติ โดยอนุโลม
ข้อควรระวัง
- คิดว่าเจ้าของที่ดินได้บ้านฟรีทุกกรณี
- คิดว่าผู้ปลูกโดยสุจริตได้ค่าก่อสร้างเต็มจำนวนเสมอ
- ใช้มาตรา 1310 กับคนที่รู้ว่าที่ดินเป็นของผู้อื่นแล้วยังปลูกโดยไม่มีสิทธิ
สุจริต
จ่ายค่าที่ดินที่เพิ่ม
ไม่สุจริต
รื้อถอนเป็นหลัก
เจ้าของเลือก
ราคาโรงเรือนหรือค่าที่เพิ่ม
สิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้เป็นเจ้าของโรงเรือน
มาตรา 1410 ให้เจ้าของที่ดินก่อสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดิน มาตรา 1412 ให้ก่อโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ให้นำมาตรา 1403 วรรคสามมาใช้โดยอนุโลม
สิทธิเหนือพื้นดินกำหนดได้กี่ปี?
ถ้ามีกำหนดเวลา ต้องไม่เกิน 30 ปี เขียนยาวกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี และต่ออายุได้แต่ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันทำต่อ ถ้าไม่ใช้กำหนดเวลา กำหนดตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิได้ เอกสารของกรมที่ดินเขียนเพดานนี้ไว้ตรงกัน
มีกำหนดเวลา
ไม่เกิน 30 ปี ถ้ายาวกว่านั้นให้ลดเหลือ 30 ปี
ตลอดชีวิต
ของเจ้าของที่ดิน หรือของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน
ต่ออายุ
ได้ แต่ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันทำต่อ
บ้านสลาย
มาตรา 1415 สิทธิไม่สิ้นไปแม้โรงเรือนสลายเพราะเหตุสุดวิสัย
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรม สิทธิเหนือพื้นดินโอนได้และรับมรดกได้
- ไม่มีกำหนดเวลา คู่กรณีฝ่ายใดบอกเลิกเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าต้องบอกล่วงหน้าหนึ่งปี หรือให้ค่าเช่าหนึ่งปี ตามมาตรา 1413
- ผู้ทรงสิทธิไม่ปฏิบัติเงื่อนไขสาระสำคัญ หรือค้างค่าเช่าสองปีติดกัน อีกฝ่ายบอกเลิกได้ ตามมาตรา 1414
ข้อควรระวัง
- เขียนสิทธิเหนือพื้นดิน 90 ปีในฉบับเดียวแล้วถือว่าได้ครบ 90 ปี
- ถือว่าตลอดชีวิตถูกตัดเหลือ 30 ปี
- ถือว่าบ้านพังแล้วสิทธิเหนือพื้นดินระงับเอง
30 ปี
เมื่อเลือกกำหนดเวลา
ตลอดชีวิต
อีกทางของมาตรา 1412
บ้านพัง
สิทธิไม่ระงับ
เช่าที่ดิน กับสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่ใช่สิทธิเดียวกัน
ผู้เช่าที่ปลูกบ้านโดยใช้สิทธิเช่า ทำให้บ้านไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146 แต่สัญญาเช่ายังเป็นบทเช่า เพดานระยะเช่าและคำมั่นต่อสัญญาอธิบายในคู่มือสัญญาเช่า มาตรา 1416 ใช้เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ไม่ใช่บทปิดท้ายของสัญญาเช่าทุกฉบับ
เช่าที่ดินแล้วปลูกบ้าน ได้สิทธิเหนือพื้นดินไหม?
ไม่ได้เอง สิทธิเหนือพื้นดินเกิดเมื่อเจ้าของที่ดินก่อให้ตามมาตรา 1410 และจดทะเบียน สัญญาเช่าทำให้ผู้เช่ามีสิทธิในที่ดิน บ้านที่ปลูกโดยใช้สิทธินั้นไม่เป็นส่วนควบ แต่กรรมสิทธิ์บ้านระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของที่ดินต้องดูข้อสัญญา
ไม่เป็นส่วนควบ
มาตรา 146 ใช้เมื่อปลูกโดยใช้สิทธิที่มีอยู่ในที่ดิน
ดูข้อสัญญาเช่า
ว่าเมื่อครบกำหนด บ้านเป็นของผู้เช่าหรือตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
สิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป
ผู้ทรงสิทธิรื้อถอนได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม
เจ้าของที่ดินซื้อได้
บอกเจตนาซื้อตามราคาท้องตลาดแล้ว ผู้ทรงสิทธิไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่มีเหตุอันสมควร
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 1416 ให้รื้อโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง และสิ่งเพาะปลูกของตนไปได้ เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป
- ราคาที่เจ้าของที่ดินบอกว่าจะซื้อ คือราคาท้องตลาด ไม่ใช่ราคาค่าก่อสร้างที่คู่กรณีตั้งเอง
- ก่อนรับโอนบ้านที่มีคนปลูกบนที่ดินคนละคน ให้เปิดสารบัญจดทะเบียนของโฉนดว่ามีสิทธิเหนือพื้นดินหรือไม่
ข้อควรระวัง
- ใช้มาตรา 1416 กับสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดสิทธิเหนือพื้นดิน
- ถือว่าครบสัญญาเช่าแล้วบ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดินทุกฉบับ
- ถือว่าคำมั่นเช่า 30+30+30 ปีที่ทำวันเดียวกันทำให้สิทธิเหนือพื้นดินยาว 90 ปี
เช่า
ไม่เป็นส่วนควบ
1410
เจ้าของโรงเรือน
1416
ใช้ตอนสิทธิสิ้นไป
| หัวข้อ | ไม่มีสิทธิในที่ดิน | ปลูกโดยใช้สิทธิเช่า | สิทธิเหนือพื้นดิน |
|---|---|---|---|
| บ้านเป็นของใคร | สุจริต เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของบ้านตามมาตรา 1310 ไม่สุจริต รื้อถอนตามมาตรา 1311 เว้นเจ้าของที่ดินเลือกคงไว้ | ไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146 กรรมสิทธิ์บ้านดูข้อสัญญาเช่า | ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก ตามมาตรา 1410 |
| ระยะเวลา | ไม่มีสิทธิอยู่ต่อจากบทนี้ | อยู่ที่สัญญาเช่า ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง | มีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ |
| เมื่อสิ้นสุด | รื้อถอน หรือเจ้าของที่ดินรับไว้แล้วเลือกจำนวนที่จะใช้ | ดูข้อสัญญา ไม่ได้นำมาตรา 1416 มาใช้เอง | รื้อถอนแล้วทำที่ดินเป็นตามเดิม หรือเจ้าของที่ดินซื้อตามราคาท้องตลาด |
| จดทะเบียน | ไม่มีทรัพยสิทธิให้จดจากมาตรา 1310 หรือ 1311 | เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องจด จึงบังคับเกิน 3 ปีได้ | ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงบริบูรณ์ตามมาตรา 1299 |
จดที่สำนักงานที่ดิน จึงใช้กับคนนอกได้
มาตรา 1299 วรรคหนึ่งบอกว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดินรับจดสิทธิเหนือพื้นดินทั้งแปลง เฉพาะส่วนของเจ้าของรวม หรือบางส่วนไม่เต็มแปลง และรับจดโอนมรดกกับเลิกสิทธิ
ตกลงกันแล้วแต่ยังไม่จดทะเบียน ใช้ได้ไหม?
การได้สิทธิเหนือพื้นดินยังไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 ข้อตกลงผูกคู่สัญญา แต่ยังไม่เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์สำหรับใช้ต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว
ทั้งแปลง
เจ้าของที่ดินก่อสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด
เฉพาะส่วน
เจ้าของรวมบางคนก่อได้เฉพาะส่วนของตน ไม่ผูกเจ้าของรวมทุกคน
บางส่วนของแปลง
แบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินไม่เต็มแปลง
โอนและเลิก
ทายาทขอรับมรดกสิทธิที่จดไว้แล้วได้ และคู่กรณีตกลงเลิกสิทธิได้
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียนเป็นของสำนักงานที่ดิน บทนี้ไม่มีอัตราคงที่ให้ใช้แทนการคำนวณของเจ้าพนักงาน
- คนต่างด้าวไม่ได้โฉนดที่ดินเพราะเป็นคนออกเงินปลูกบ้าน หลักการได้ที่ดินของคนต่างด้าวซื้อวิลลาอยู่ที่ประมวลกฎหมายที่ดิน คนละบทกับมาตรา 1410
- ก่อนซื้อบ้านมือสองที่ปลูกบนที่ดินคนละชื่อ ให้เช็กสารบัญจดทะเบียนตามคู่มือซื้อบ้านมือสอง
ข้อควรระวัง
- ถือว่าสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนโมฆะระหว่างคู่สัญญา
- ให้เจ้าของรวมคนเดียวก่อสิทธิเหนือพื้นดินทับส่วนของเจ้าของรวมคนอื่น
- คิดค่าจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินด้วยอัตราค่าโอนวันขาย
หนังสือ
และจดทะเบียน
ไม่จด
ยังไม่บริบูรณ์
รับมรดกได้
ถ้าไม่ได้ห้ามไว้
แหล่งที่มา
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น บ้านเป็นของใคร?
ถ้าไม่มีสิทธิในที่ดิน ผู้ปลูกโดยสุจริตทำให้เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของบ้าน แต่เจ้าของที่ดินต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น ผู้ปลูกโดยไม่สุจริตต้องรื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินเลือกให้คงบ้านไว้ ถ้ามีสิทธิในที่ดินและใช้สิทธินั้นปลูก บ้านไม่เป็นส่วนควบ ถ้าจดสิทธิเหนือพื้นดิน ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน
02เช่าที่ดินแล้วปลูกบ้าน ถือว่าเป็นเจ้าของบ้านไหม?
บ้านไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน เพราะผู้เช่ามีสิทธิในที่ดินและใช้สิทธินั้นปลูก สัญญาเช่าไม่ได้กลายเป็นสิทธิเหนือพื้นดินเอง ต้องดูข้อสัญญาว่าบ้านเป็นของใครเมื่อครบกำหนด และระยะเช่าอยู่ที่บทเช่า
03สิทธิเหนือพื้นดินจดได้กี่ปี?
ถ้ามีกำหนดเวลา ได้ไม่เกิน 30 ปี เขียนยาวกว่านั้นลดเหลือ 30 ปี ต่ออายุได้ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันทำต่อ อีกทางคือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ บ้านพังไม่ทำให้สิทธิระงับ
04ตกลงกันเป็นหนังสือแต่ยังไม่จดที่สำนักงานที่ดิน ใช้ได้ไหม?
การได้สิทธิเหนือพื้นดินโดยนิติกรรมยังไม่บริบูรณ์ ข้อตกลงผูกคู่สัญญา แต่ใช้ต่อสู้บุคคลภายนอกผู้รับโอนโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้
05สิทธิเหนือพื้นดินหมดอายุแล้วต้องรื้อบ้านไหม?
ผู้ทรงสิทธิรื้อถอนโรงเรือนของตนได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ยอมให้รื้อและบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาด ผู้ทรงสิทธิไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่มีเหตุอันสมควร
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมตรวจสอบสิทธิ์ก่อนซื้อแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเทียบทำเล นัดชมทรัพย์ และตรวจเอกสารก่อนตัดสินใจ