ซื้อบ้านกรมบังคับคดี ต้องรู้อะไรก่อนประมูล

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ดูว่าขายแบบไหน ขายโดยปลอดการจำนอง เมื่อจ่ายครบ สำนักงานที่ดินจดระงับจำนองแล้วโอนให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อไม่ต้องชำระหนี้จำนองอีก ส่วนขายโดยการจำนองติดไป ผู้ซื้อต้องไปติดต่อผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างอยู่เอง ตรวจรายการจำนองตามแนวใน ตรวจโฉนดที่ดินออนไลน์ ดูจำนองได้ไหม
• ถ้าประกาศขายตามสำเนาเอกสารสิทธิ เพราะโฉนดตัวจริงหายหรือเรียกมาไม่ได้ ผู้ซื้อต้องไปขอออกใบแทนที่สำนักงานที่ดินและเสียค่าใช้จ่ายเอง คู่มือเตือนว่าคนที่กู้ธนาคารควรเช็กเงื่อนไขก่อน เพราะอาจโอนไม่ได้ภายในวันเดียว
• ดูว่ามีคนอยู่ในบ้านหรือไม่ ทรัพย์ที่ถูกยึดเป็นการบังคับขายตามคำพิพากษา เจ้าของเดิมอาจยังไม่ออก และเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ขับไล่ให้ก่อนวันขาย ฝั่งเจ้าของบ้านที่กำลังจะถูกยึดอ่านได้ใน ผ่อนบ้านไม่ไหว ต้องทำอะไรก่อนโดนยึด
• ประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ได้ โดยจองเครื่องที่สำนักงานบังคับคดีใกล้บ้านซึ่งคู่มือเรียกว่าสำนักงานเครือข่ายก่อนวันขาย ไปแสดงตัวและวางหลักประกันที่นั่น รหัสที่ได้ใช้ได้กับทรัพย์รายการเดียว

ข้อควรระวัง

• ประมูลจากรูปในประกาศโดยไม่ไปดูบ้านจริง
• ไม่อ่านว่าประกาศขายแบบจำนองติดไป
• กู้ธนาคารทั้งที่ประกาศขายตามสำเนาเอกสารสิทธิ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• กรมบังคับคดีตอบไว้ว่า นัดที่งดขายด้วยเหตุอื่น เช่น คู่ความขอให้งด ถือว่านัดนั้นยังไม่มีการขาย ราคาไม่ลด และถ้าผู้ชนะทิ้งมัดจำ การขายใหม่เริ่มที่ร้อยละของนัดที่เคาะไม้ไปแล้ว
• ราคาประเมินในประกาศมาจากคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ หรือเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ของกรมบังคับคดี หรือเจ้าพนักงานบังคับคดี ตามลำดับที่ประกาศกำหนด คนละตัวกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ใน ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต เช็กก่อนซื้อและก่อนขาย
• ขายโดยการจำนองติดไป ราคาเริ่มต้นคำนวณจากร้อยละเดียวกันแล้วหักยอดหนี้จำนองที่ผู้รับจำนองแจ้งมา
• หลักประกันวางเป็นเงินสด แคชเชียร์เช็ค หรือผ่านเครื่อง EDC ราคาประเมินเกิน 1 ถึง 3 ล้านบาทวาง 150,000 บาท เกิน 3 ถึง 5 ล้านบาทวาง 250,000 บาท เกิน 5 ถึง 10 ล้านบาทวาง 500,000 บาท ผู้ที่เคยทิ้งมัดจำทรัพย์รายการนั้นต้องวางหลักประกันพิเศษ 5 เท่า
• ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 331 วรรคสาม ห้ามผู้มีส่วนได้เสียยกเรื่องราคาต่ำเกินสมควรขึ้นขอเพิกถอนการขาย หลังเจ้าพนักงานเคาะไม้แล้ว

ข้อควรระวัง

• รอนัดที่ 4 โดยไม่ดูว่านัดก่อนงดขายเพราะอะไร
• เอาราคาประเมินของกรมธนารักษ์มาเทียบราคาในประกาศ
• ไปวันประมูลโดยไม่ได้เตรียมหลักประกันตามประกาศ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8694/2549 วินิจฉัยว่า 15 วันเป็นระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญา ไม่ใช่อายุความ เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงตกลงขยายเวลาได้ ลูกหนี้อ้างเรื่องนี้ขอเพิกถอนการขายไม่ได้
• ยื่นขอสินเชื่อไว้ก่อนวันประมูล ดูเพดานวงเงินใน กู้ซื้อบ้านได้กี่เปอร์เซ็นต์ และถ้าเคยถูกปฏิเสธ อ่าน กู้ซื้อบ้านภูเก็ตไม่ผ่าน แก้ยังไง คู่มือระบุว่าหลังประมูลแล้วเพิ่มหรือถอนชื่อผู้ซื้อไม่ได้
• ไม่จ่ายภายในกำหนด เจ้าพนักงานริบมัดจำและนำทรัพย์ออกขายใหม่ มาตรา 516 ให้ผู้สู้ราคาเดิมรับผิดส่วนที่ขาด ถ้าขายครั้งใหม่ได้เงินสุทธิไม่คุ้มราคาและค่าขายครั้งก่อน
• จ่ายครบแล้วต้องชำระค่าอากรร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อได้ให้เจ้าพนักงานบังคับคดี แล้วรับหนังสือไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บเป็นของผู้ซื้อตามคำสั่งกรมบังคับคดีที่ 810/2556 ที่กรมสรรพากรอ้างไว้ รายการค่าใช้จ่ายตอนโอนดูใน ค่าโอนบ้าน 2569 จ่ายกี่บาท
• กรมสรรพากรตอบข้อหารือ กค 0702/2785 ปี 2566 ว่า ถ้าเจ้าของเดิมมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่ได้มา การขายทอดตลาดไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ซื้อที่จ่ายไปแล้วยื่นขอคืนได้ภายใน 3 ปี

ข้อควรระวัง

• ยื่นขอขยายเวลาหลังครบ 15 วันแล้ว
• ประมูลก่อนแล้วค่อยไปหาสินเชื่อ
• ลืมคิดค่าอากรและค่าโอนรวมกับราคาประมูล

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1162/2561 โดยที่ประชุมใหญ่ วินิจฉัยว่า ผู้เสนอราคาสูงสุดที่ยังจ่ายไม่ครบยังไม่ใช่ผู้ซื้อทรัพย์ตามมาตรา 1330 และยังไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ เพราะยังอาจผิดสัญญาจนการขายไม่สำเร็จ
• มาตรา 1330 คุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล สิทธิไม่เสียไปแม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของลูกหนี้
• มาตรา 335 ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งหนี้ค้างภายใน 30 วัน แล้วกันเงินจากการขายจ่ายหนี้ค้างถึงวันขายก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำนักงานที่ดินโอนให้ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือปลอดหนี้ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายหนี้ส่วนนั้น เทียบกับการซื้อขายทั่วไปใน ค้างค่าส่วนกลางคอนโด โอนห้องได้ไหม
• ถ้ามีคนยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขาย คู่มือให้ผู้ซื้อเลือกได้สองทาง วางเงินร้อยละ 5 ของราคาแล้วรอศาลสั่งถึงที่สุด หรือจ่ายครบและโอนไปก่อนโดยยอมโอนคืนด้วยค่าใช้จ่ายของตัวเองถ้าศาลเพิกถอน และรับเงินคืนโดยไม่เรียกค่าเสียหาย

ข้อควรระวัง

• เข้าไปเปลี่ยนกุญแจเองตอนเจ้าของเดิมยังอยู่
• ฟ้องขับไล่ก่อนจ่ายราคาครบ
• จ่ายค่าส่วนกลางค้างของเจ้าของเดิมเองโดยไม่ถามเจ้าพนักงาน