ค้างค่าส่วนกลางคอนโด โอนห้องได้ไหม

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ผู้ซื้อควรขอรายการหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจ่ายเงินส่วนที่เหลือ และนัดให้ชำระหนี้ให้จบก่อนวันโอน
• ผู้รับโอนที่เป็นคนต่างด้าวยังต้องผ่านโควตา 49%ของอาคารชุดนั้นอีกชั้น หนังสือปลอดหนี้ไม่ได้แทนโควตา
• การจำนองห้องชุดไม่ได้อยู่ในวรรคที่บังคับให้มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ วรรคนั้นเขียนเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์

ข้อควรระวัง

• เข้าใจว่าค้างได้ แล้วให้ผู้ซื้อรับหนี้ไปเองในวันโอน
• ใช้ใบเสร็จเก่าแทนหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุด
• จ่ายเงินส่วนที่เหลือทั้งก้อนก่อนรู้ยอดที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของห้องชุดเป็นคนละใบกับภาษีอากรของทรัพย์ส่วนกลางที่แบ่งตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง
• ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนให้ผู้ใด
• มาตรา 40 เป็นเงินที่เจ้าของร่วมจ่ายให้นิติบุคคลเพื่อดำเนินกิจการ จะบล็อกการโอนเมื่อเงินนั้นเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

ข้อควรระวัง

• นับทุกใบของนิติบุคคลเป็นหนี้ที่ทำให้โอนไม่ได้
• ปนภาษีที่ดินของห้องชุดเข้าไปในยอดค่าส่วนกลาง
• ใช้ข้อบังคับของอาคารอื่นมาคิดอัตราของอาคารนี้

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ตัวอย่างประกอบคำอธิบาย ไม่ใช่ยอดของห้องใดห้องหนึ่ง หนี้ตามมาตรา 18 จำนวน 48,000 บาท ยังไม่ชำระ สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
• เมื่อชำระ 48,000 บาทครบและยื่นคำขอ ผู้จัดการต้องออกหนังสือภายใน 15 วัน แล้วนำหนังสือนั้นไปวันโอน
• โครงการที่ยังไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด การโอนห้องชุดในชั้นนั้นไม่อยู่ใต้เงื่อนไขหนังสือปลอดหนี้ตามวรรคสอง

ข้อควรระวัง

• นับ 15 วันตั้งแต่วันขอ ทั้งที่ยังไม่ได้จ่ายหนี้
• ผู้จัดการเงียบหลังรับเงินครบแล้ว ไม่ติดตามหนังสือ
• ใช้ทางยกเว้นของห้องที่ยังไม่มีนิติบุคคล ไปกับการโอนมือสองที่มีนิติบุคคลแล้ว

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• เมื่อขายทอดตลาดแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้ไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง
• ถ้านิติบุคคลไม่แจ้งรายการหนี้ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ ให้จดทะเบียนโอนโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้
• ห้องที่ซื้อจากการขายทอดตลาดมาแล้ว เมื่อจะขายต่อแบบซื้อขายปกติ กลับไปใช้มาตรา 29 วรรคสองสำหรับหนี้ที่เกิดใหม่

ข้อควรระวัง

• ใช้ข้อยกเว้นของการขายทอดตลาดกับการซื้อขายระหว่างบุคคล
• ไม่ได้อ่านเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาด
• คิดว่ากันเงินจากการขายทอดตลาดแล้ว หนี้ที่เกิดหลังวันขายหายไปเอง

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
• มาตรา 41 (2) ให้หนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสองเป็นบุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดนั้น ลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• การส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทำให้บุริมสิทธินั้นอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ไม่ได้ทำให้จำนองระงับไปเอง

ข้อควรระวัง

• คูณร้อยละ 12 กับยอดค้างทั้งที่ข้อบังคับกำหนดไว้ต่ำกว่า
• คิดเงินเพิ่มทบต้น ทั้งที่วรรคหนึ่งห้ามคิดทบต้น
• เข้าใจว่าร้อยละ 20 ใช้ทันทีตั้งแต่วันแรกที่ค้าง