คนต่างชาติซื้อคอนโดภูเก็ต โควตา 49% เต็มแล้วทำอย่างไร

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• มาตรา 19 ทวิ ที่ใช้อยู่เป็นข้อความที่แก้โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551
• ผู้ขายต้องแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวที่ถืออยู่แล้ว พร้อมอัตราส่วนเนื้อที่ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 19 ตรี
• ยอดที่โครงการบอกว่าเหลือ ต้องไปตรงกับเนื้อที่ที่สำนักงานที่ดินใช้วันโอน

ข้อควรระวัง

• นับเป็นจำนวนห้อง เช่น 49 ห้องจาก 100 ห้อง
• เข้าใจว่าภูเก็ตมีเพดานคนละเปอร์เซ็นต์กับจังหวัดอื่น
• ใช้ข้อยกเว้นที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ ซึ่งถูกยกเลิกแล้วกับการซื้อใหม่

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• นิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวนับรวมในเพดาน 49% เดียวกับบุคคลธรรมดา
• คนไทยที่ซื้อในชื่อของตนเอง ไม่นับเข้าเนื้อที่คนต่างด้าว
• วันโอนยังมีค่าโอนคอนโด ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับโควตา

ข้อควรระวัง

• โอนเงินบาทจากบัญชีในประเทศ แล้วเข้าใจว่าใช้แทนหลักฐานมาตรา 19 (5) ได้
• แสดงหลักฐานเงินต่ำกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
• เข้าใจว่าถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ปล่อยเช่ารายวัน ได้โดยไม่ต้องดูกฎหมายโรงแรม

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ตัวอย่างคำนวณ ไม่ใช่ตัวเลขของอาคารชุดแห่งใดแห่งหนึ่ง เนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร เพดาน 49% คือ 4,900 ตารางเมตร
• คนต่างด้าวถืออยู่แล้ว 4,850 ตารางเมตร รับโอนห้อง 80 ตารางเมตรจากคนไทย จะเป็น 4,930 ตารางเมตร เกินเพดาน
• ห้อง 80 ตารางเมตรก้อนเดียวกัน ถ้าผู้ขายเป็นคนต่างด้าว เนื้อที่คนต่างด้าวหลังโอนยังเป็น 4,850 ตารางเมตร

ข้อควรระวัง

• วางมัดจำห้องจากคนไทยทั้งที่โครงการบอกว่าโควตาเต็ม
• นับห้องที่ผู้ขายคนต่างด้าวกำลังโอนออก ซ้ำกับผู้ซื้อ จนเข้าใจว่าโอนต่อกันไม่ได้
• เชื่อใบเหลือโควตาของโครงการ โดยไม่ให้ผู้ขายแจ้งอัตราส่วนเนื้อที่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ก่อนจ่ายเงินก้อน ให้ผู้ขายยืนยันว่าจะแจ้งรายชื่อและอัตราส่วนเนื้อที่ตามมาตรา 19 ตรี
• เจ้าของห้องชุดยังต้องดูภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ของห้องนั้น
• ถ้าวางแผนขายต่อ ดูภาษีขายไม่ครบ 5 ปี เพราะการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ใช้หลักคนละชุดกับโควตา

ข้อควรระวัง

• ทำคำมั่นเช่าต่ออีก 60 ปีในวันเดียวกับสัญญา 30 ปี แล้วเข้าใจว่าล็อกไว้ได้ 90 ปี
• เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายก่อนตรวจว่าผู้ขายเป็นคนไทยหรือคนต่างด้าว
• ใช้บริษัทหรือคู่สมรสถือชื่อแทน เพื่อข้ามเพดาน 49%

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 มาตรา 9 ยกเลิกความในวรรคสองของมาตรา 19 ทวิ เมื่อครบห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินั้นใช้บังคับ
• ผู้ที่ได้ห้องชุดมาตามวรรคสองเดิม หรือผู้รับโอนต่อจากบุคคลนั้น ถือห้องนั้นต่อไปได้แม้เกินอัตราในวรรคหนึ่ง
• การซื้อใหม่ใช้เพดานร้อยละ 49 ถ้าไม่จำหน่ายห้องที่ต้องจำหน่ายภายในกำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น

ข้อควรระวัง

• ใช้บทความเก่าที่บอกว่าที่ดินอาคารชุดไม่เกิน 5 ไร่ ถือเกิน 49% ได้
• ใส่ชื่อคู่สมรสหรือเพื่อนคนไทย โดยคนต่างด้าวเป็นผู้จ่ายเงินและใช้ห้อง
• รับมรดกห้องชุดจนเนื้อที่คนต่างด้าวเกิน แล้วไม่จำหน่ายภายในหนึ่งปี