คู่มือซื้อ

กู้ซื้อที่ดินเปล่ายากไหม เทียบกับกู้บ้าน

กู้ซื้อที่ดินเปล่าทำได้ แต่มีผลิตภัณฑ์น้อยกว่าและเงื่อนไขต่างจากกู้บ้าน ถ้าซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน ธปท. นับเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ถ้าซื้อเก็บไว้เฉย ๆ วงเงินเป็นไปตามนโยบายธนาคาร เช่น ธ.ก.ส. ให้กู้ซื้อที่ดินเกษตรไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ที่ดินเปล่ายังไม่ได้ลดค่าโอน 0.01% ลดหย่อนดอกเบี้ยไม่ได้ และเสียภาษีที่ดินว่างเริ่ม 0.3%

ดูที่ดินขายภูเก็ต ปรึกษาทีม NTP Estate

ทีม NTP Estateอัปเดต 11 พฤศจิกายน 2569

แชร์:Facebook LINE

1 สัญญา

กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านคราวเดียว

80%

ธ.ก.ส. ซื้อที่ดินเกษตร ของราคาประเมิน

2% และ 1%

ค่าโอนและจดจำนองที่ดินเปล่า

0.3%

ภาษีที่ดินว่างช่วงแรก

สรุปคำตอบเร็ว

กู้ซื้อที่ดินเปล่ายากกว่ากู้บ้านในหลายเรื่อง ประกาศ ธปท. นิยามสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่าเป็นสินเชื่อเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย และคำถามคำตอบของ ธปท. นับการกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้านในคราวเดียวเป็นสัญญาเดียว ถ้าซื้อที่ดินเก็บไว้โดยไม่ได้ปลูกบ้าน ไม่ตรงกับนิยามนี้ วงเงินและระยะกู้เป็นไปตามนโยบายของแต่ละธนาคาร ตัวอย่าง ธ.ก.ส. สินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ให้กู้ซื้อที่ดินเกษตรไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ผ่อนไม่เกิน 20 ปี ขณะที่สินเชื่อบ้านของออมสินผ่อนได้ถึง 40 ปี ที่ดินเปล่ายังไม่ได้ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ดอกเบี้ยใช้ลดหย่อนภาษีไม่ได้ และถ้าทิ้งว่างเสียภาษีที่ดินเริ่ม 0.3% ของราคาประเมิน ทางที่กู้ง่ายกว่าคือกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านในคราวเดียว

กู้ซื้อที่ดินเปล่ายากกว่ากู้บ้าน เพราะไม่อยู่ในนิยามสินเชื่อที่อยู่อาศัยถ้าไม่ได้ปลูกบ้าน ผลิตภัณฑ์น้อยกว่า วงเงินและระยะผ่อนสั้นกว่า และไม่ได้สิทธิค่าโอน 0.01% หรือลดหย่อนดอกเบี้ย

ธนาคารมองที่ดินเปล่าต่างจากบ้านอย่างไร

ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สกส2. 1/2563 ซึ่งใช้กับธนาคารรัฐ เช่น ออมสิน ธ.ก.ส. และ ธอส. นิยามสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่าเป็นสินเชื่อเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยมีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจำนองเป็นหลักประกัน ไม่ว่าจะเพื่อซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน หรือซื้อห้องชุด

กู้ซื้อที่ดินเปล่ายากกว่ากู้บ้านไหม?

ยากกว่าในหลายเรื่อง ถ้าซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน ธปท. นับเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และกู้ที่ดินพร้อมค่าก่อสร้างในคราวเดียวนับเป็นสัญญาเดียว แต่ถ้าซื้อที่ดินเก็บไว้ วงเงินและระยะผ่อนเป็นไปตามนโยบายธนาคาร มักมีผลิตภัณฑ์น้อยกว่า และไม่ได้สิทธิลดค่าโอนหรือลดหย่อนดอกเบี้ยแบบบ้าน

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

คำถามคำตอบเกณฑ์ LTV ของ ธปท. ให้นับการกู้ทั้งค่าที่ดินและค่าปลูกสร้างในคราวเดียวเป็น 1 สัญญา ถ้าไม่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยอื่นก่อน สัญญานี้เป็นสัญญาแรกและมีเพดาน 100%
การปลูกบ้านบนที่ดินของตัวเองที่ปลอดภาระหนี้ มีเพดาน 100% ไม่ว่าจะเป็นสัญญาที่เท่าใด ถ้าที่ดินติดจำนองหนี้ธุรกิจอยู่ ไม่เข้ากรณีนี้
ซื้อที่ดินเก็บไว้หรือทำเกษตรโดยไม่ได้ปลูกบ้าน ไม่ตรงกับนิยามการจัดหาที่อยู่อาศัย วงเงิน ระยะผ่อน และดอกเบี้ยจึงเป็นไปตามผลิตภัณฑ์ของแต่ละธนาคาร
เพดาน LTV ของสัญญาที่อยู่อาศัยช่วง 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ไม่เกิน 100% ทุกสัญญา อ่านตารางใน กู้ซื้อบ้านได้กี่เปอร์เซ็นต์

ข้อควรระวัง

คิดว่าเพดาน 100% ใช้กับที่ดินที่ซื้อเก็บไว้
ยื่นกู้ที่ดินโดยไม่บอกแผนปลูกบ้าน
ใช้ที่ดินที่ติดจำนองธุรกิจแล้วคิดว่ากู้ปลูกบ้านได้ 100%

จัดหาที่อยู่อาศัย

นิยามสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท.

1 สัญญา

กู้ที่ดินพร้อมค่าก่อสร้างคราวเดียว

นโยบายธนาคาร

ซื้อที่ดินเก็บไว้โดยไม่ปลูกบ้าน

สินเชื่อที่รับที่ดินมีแบบไหนบ้าง

ตัวอย่างด้านล่างมาจากหน้าเว็บธนาคารที่ตรวจเมื่อ 11 พฤศจิกายน 2569 สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่เขียนวัตถุประสงค์เป็นซื้อที่ดินพร้อมบ้านหรือปลูกสร้าง ไม่ใช่ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว

ธนาคารไหนให้กู้ซื้อที่ดินเปล่า?

มีน้อยกว่าสินเชื่อบ้าน ตัวอย่างที่ตรวจพบคือ ธ.ก.ส. สินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ ให้บุคลากรภาครัฐอายุ 40 ถึง 59 ปีกู้ซื้อที่ดินเกษตรไม่เกิน 20 ไร่ ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ผ่อนไม่เกิน 20 ปี ส่วนธนาคารกรุงเทพระบุรับที่ดินเปล่าเป็นหลักประกันในสินเชื่อบ้าน ควรถามวัตถุประสงค์ที่ธนาคารรับก่อนยื่น

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

ธ.ก.ส. สินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ ให้กู้ซื้อที่ดินเพื่อประกอบอาชีพเกษตรกรรม เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ วงเงินสูงสุด 8 ล้านบาท ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ผ่อนไม่เกิน 20 ปี อายุรวมไม่เกิน 70 ปี สำหรับบุคลากรภาครัฐอายุ 40 ถึง 59 ปีที่มีแผนทำเกษตร
ธ.ก.ส. สินเชื่อเคหะเพื่อที่อยู่อาศัย เขียนวัตถุประสงค์เป็นซื้อที่ดินพร้อมอาคาร ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง และปลูกสร้างบนที่ดินของตนเอง ไม่มีการซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว
ออมสิน สินเชื่อบ้าน ระบุวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด และปลูกสร้าง หลักประกันต้องอยู่ในชุมชนที่มีไฟฟ้าและสาธารณูปโภค และมีทางสาธารณประโยชน์ที่รถยนต์ผ่านเข้าออกได้สะดวก ผ่อนได้ไม่เกิน 40 ปี อายุรวมไม่เกิน 70 ปี
ธนาคารกรุงเทพ สินเชื่อบ้านสำหรับลูกค้าทั่วไป ระบุหลักประกันประเภทที่ดินเปล่าหรือสิทธิการเช่าไว้ด้วย นอกจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
กสิกรไทย สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน ให้ปลูกบ้านบนที่ดินปลอดภาระของตนเองไม่เกิน 100% ของค่าก่อสร้างตามสัญญาว่าจ้าง และไม่เกิน 100% ของราคาประเมินที่ดินและแบบสิ่งปลูกสร้าง การกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างต้องมีสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

ข้อควรระวัง

เลือกสินเชื่อบ้านที่ไม่รับวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินเปล่า
ซื้อที่ดินที่ไม่มีไฟฟ้าหรือทางรถเข้า
คาดว่าจะได้ระยะผ่อนยาวเท่ากู้บ้าน

80%

ธ.ก.ส. ของราคาประเมินที่ดินเกษตร

20 ปี

ระยะกู้ซื้อที่ดินเกษตร

40 ปี

ระยะกู้สินเชื่อบ้านออมสิน

อินโฟกราฟิกตัวอย่างสินเชื่อซื้อที่ดิน ธ.ก.ส. วงเงินไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ระยะกู้สูงสุด 20 ปี อายุรวมไม่เกิน 70 ปี วงเงินสูงสุด 8 ล้านบาท ที่ดินไม่เกิน 20 ไร่ เฉพาะบุคลากรรัฐอายุ 40 ถึง 59 ปี โดย NTP Estate

ค่าใช้จ่ายที่ต่างจากกู้บ้าน

นอกจากวงเงินกู้ ที่ดินเปล่ายังมีต้นทุนวันโอนและต้นทุนถือครองที่ต่างจากบ้าน

ซื้อที่ดินเปล่าได้ลดค่าโอน 0.01% ไหม?

ไม่ได้ แนวทางของกรมที่ดินให้ลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เฉพาะอาคาร ที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุด ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และระบุว่าที่ดินเปล่าไม่ได้รับลด จึงเสียค่าโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ตามปกติ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

แนวทางของกรมที่ดินเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียม 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ให้ลดเฉพาะอาคาร ที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุด และระบุว่าที่ดินเปล่าไม่ได้รับลด ถ้าขายที่ดินเปล่ารวมกับแปลงที่มีบ้านในสัญญาเดียว แปลงที่ดินเปล่าก็ไม่ได้ลด ที่ดินเปล่าจึงเสียค่าโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ตามปกติ อ่าน ค่าโอนบ้านภูเก็ต 2569 ใครได้สิทธิ 0.01%
ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับที่ 166 ข้อ 2 ให้สิทธิยกเว้นภาษีสำหรับดอกเบี้ยของสัญญากู้เพื่อซื้ออาคาร อาคารพร้อมที่ดิน ห้องชุด หรือสร้างอาคารอยู่อาศัยบนที่ดินของตน และต้องจำนองอาคารเป็นประกัน กู้ซื้อที่ดินเปล่าจึงไม่อยู่ในรายการ คำถามคำตอบของกรมสรรพากรยังตอบว่ากู้ซื้อที่ดินติดบ้านหลังเดิมใช้ลดหย่อนไม่ได้ อ่าน กู้ซื้อบ้านภูเก็ต ลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินทิ้งว่างช่วงแรกไม่เกิน 50 ล้านบาทเสีย 0.3% ของราคาประเมิน มาตรา 43 ให้แปลงที่ว่างติดต่อกัน 3 ปี เพิ่มอัตรา 0.3 จุดในปีที่ 4 และเพิ่มอีกทุก 3 ปี รวมไม่เกิน 3% อ่าน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภูเก็ต 2569 จ่ายเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

คำนวณค่าโอนที่ดินเปล่าด้วยอัตรา 0.01%
คิดว่าดอกเบี้ยที่ดินเปล่าลดหย่อนภาษีได้
ทิ้งที่ดินว่างหลายปีโดยไม่เผื่อภาษีที่เพิ่ม

ค่าโอนที่ดินเปล่าตามปกติ

ค่าจดจำนองตามปกติ

0.3%

ภาษีที่ดินว่างช่วงแรก

อินโฟกราฟิกที่ดินเปล่าต่างจากบ้านตรงไหน ค่าโอน 2% ไม่ได้ลดเหลือ 0.01% ดอกเบี้ยที่ดินเปล่าลดหย่อนภาษีไม่ได้ ภาษีที่ดินว่างเริ่ม 0.3% ของราคาประเมิน ทิ้งว่าง 3 ปี อัตราเพิ่ม 0.3 จุด โดย NTP Estate

5 ขั้นตอนก่อนกู้ซื้อที่ดิน

ธนาคารประเมินที่ดินเป็นหลักประกัน ที่ดินที่ขายต่อยากหรือเข้าถึงยาก วงเงินจะต่ำหรือไม่ผ่าน

ที่ดินแบบไหนกู้ยาก?

ที่ดินที่ไม่มีทางสาธารณะให้รถยนต์เข้าออก ไม่มีไฟฟ้าหรือสาธารณูปโภค หรืออยู่นอกชุมชน กู้ยากกว่า เพราะออมสินระบุเงื่อนไขหลักประกันข้อนี้ไว้ ไทยพาณิชย์ก็ตอบว่าที่ตาบอดยื่นสินเชื่อบ้านแลกเงินไม่ได้ เช็กทางเข้าออก เอกสารสิทธิ และราคาประเมินก่อนวางมัดจำ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

ขั้นที่ 1 เช็กทางเข้าออก ออมสินขอให้หลักประกันมีทางสาธารณประโยชน์ที่รถยนต์ผ่านเข้าออกได้สะดวก ถ้าที่ดินไม่มีทางสาธารณะ อ่าน ซื้อบ้านภูเก็ตที่ไม่มีทางสาธารณะ
ขั้นที่ 2 เช็กไฟฟ้าและน้ำประปา ออมสินระบุหลักประกันต้องอยู่ในชุมชนที่มีไฟฟ้าและสาธารณูปโภคตามความจำเป็น
ขั้นที่ 3 เช็กเอกสารสิทธิและราคาประเมิน อ่าน โฉนด vs น.ส.3 ก ก่อนซื้อที่ดินภูเก็ต และ ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต เช็กก่อนซื้อและก่อนขาย ที่ดิน ส.ป.ก. มีข้อจำกัดเฉพาะ อ่าน ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม
ขั้นที่ 4 ถ้าจะปลูกบ้าน ให้กู้ซื้อที่ดินพร้อมค่าก่อสร้างในคราวเดียว เตรียมแบบแปลน ใบอนุญาตก่อสร้าง และสัญญาว่าจ้าง อ่าน ปลูกบ้านต้องขออนุญาตไหม
ขั้นที่ 5 ขอวงเงินเบื้องต้นก่อนวางมัดจำ และเตรียมเงินสดส่วนที่ธนาคารไม่ให้กู้ อ่าน ซื้อบ้านภูเก็ตต้องเตรียมเงินเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

ซื้อที่ตาบอดแล้วหวังใช้เป็นหลักประกัน
วางมัดจำก่อนรู้ราคาประเมิน
ยื่นกู้ปลูกสร้างโดยยังไม่มีแบบแปลน

ทางสาธารณะ

รถยนต์เข้าออกได้สะดวก

ไฟฟ้า

หลักประกันต้องมีสาธารณูปโภค

สัญญาว่าจ้าง

เมื่อกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง

อินโฟกราฟิก 5 ขั้นตอนก่อนกู้ซื้อที่ดิน เช็กทางเข้าออก เช็กไฟฟ้าและน้ำประปา เช็กราคาประเมิน กู้พร้อมสร้างบ้าน ขอวงเงินก่อนมัดจำ ออมสินขอทางสาธารณะที่รถยนต์เข้าออกได้ โดย NTP Estate

เทียบกู้บ้านกับกู้ซื้อที่ดินเปล่า

ตารางสรุปจากประกาศ ธปท. กรมที่ดิน กรมสรรพากร และหน้าเว็บธนาคารที่ตรวจเมื่อ 11 พฤศจิกายน 2569 เงื่อนไขของแต่ละผลิตภัณฑ์เปลี่ยนได้ตามประกาศธนาคาร

ซื้อที่ดินมาสร้างบ้าน กู้แบบไหนดี?

ถ้าจะปลูกบ้าน การกู้ซื้อที่ดินพร้อมค่าก่อสร้างในคราวเดียวนับเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาเดียวตามคำถามคำตอบของ ธปท. มีผลิตภัณฑ์ให้เลือกมากกว่าและผ่อนได้นานกว่าการกู้ซื้อที่ดินเปล่า เตรียมแบบแปลน ใบอนุญาตก่อสร้าง และสัญญาว่าจ้างก่อนยื่น

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

ถ้าสนใจทำเลที่ดินในภูเก็ต อ่าน 5 ทำเลภูเก็ตราคาที่ดินขึ้นเร็ว น่าลงทุนที่สุดในปี 2026
ถ้าเคยยื่นกู้แล้วไม่ผ่าน อ่าน กู้ซื้อบ้านภูเก็ตไม่ผ่าน แก้ยังไง

ข้อควรระวัง

ซื้อที่ดินด้วยเงินกู้ก่อน แล้วค่อยหาเงินสร้างบ้านทีหลัง
ไม่เผื่อภาษีที่ดินว่างระหว่างรอสร้าง
ไม่เทียบต้นทุนวันโอนของที่ดินกับบ้าน

กู้บ้าน

ผลิตภัณฑ์มาก ผ่อนได้นาน

ที่ดินเปล่า

ผลิตภัณฑ์น้อย วงเงินตามธนาคาร

ที่ดินพร้อมสร้าง

นับเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ตารางเปรียบเทียบในบทความ
หัวข้อ	กู้บ้านหรือที่ดินพร้อมสร้างบ้าน	กู้ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว
นิยามของ ธปท.	สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย	ไม่ตรงนิยาม ถ้าไม่ได้ปลูกบ้าน
เพดานวงเงิน	ไม่เกิน 100% ถึงสัญญา 30 มิ.ย. 2570	ตามธนาคาร เช่น ธ.ก.ส. 80% ของราคาประเมิน
ระยะผ่อนตัวอย่าง	ออมสินไม่เกิน 40 ปี	ธ.ก.ส. ซื้อที่ดินเกษตรไม่เกิน 20 ปี
ค่าโอนและจดจำนอง	0.01% ถ้าเข้าเงื่อนไขไม่เกิน 7 ล้าน	2% และ 1% ตามปกติ
ลดหย่อนดอกเบี้ย	ตามจ่ายจริงไม่เกิน 100,000 บาท	ไม่ได้
ภาษีที่ดิน	บ้านที่มีชื่อในทะเบียนบ้านยกเว้น 50 ล้านแรก	ที่ดินว่างเริ่ม 0.3%

แหล่งที่มา

FAQ

คำถามจากบทความนี้

คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate

5 คำถาม

01กู้ซื้อที่ดินเปล่าได้กี่เปอร์เซ็นต์?

ไม่มีเพดานกลางแบบสินเชื่อบ้าน ถ้าไม่ได้ซื้อเพื่อปลูกบ้าน วงเงินเป็นไปตามนโยบายธนาคาร ตัวอย่าง ธ.ก.ส. สินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ให้กู้ซื้อที่ดินเกษตรไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน

02กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านนับเป็นกี่สัญญา?

คำถามคำตอบเกณฑ์ LTV ของ ธปท. ให้นับการกู้ทั้งค่าที่ดินและค่าปลูกสร้างในคราวเดียวเป็น 1 สัญญา ถ้าไม่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยอื่นก่อน จะเป็นสัญญาแรกที่มีเพดาน 100%

03ซื้อที่ดินเปล่าได้ลดค่าโอนไหม?

ไม่ได้ กรมที่ดินระบุว่าที่ดินเปล่าไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 จึงเสียค่าโอน 2% ของราคาประเมินและค่าจดจำนอง 1% ตามปกติ

04ดอกเบี้ยกู้ซื้อที่ดินเปล่าลดหย่อนภาษีได้ไหม?

ไม่ได้ ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับที่ 166 ให้สิทธิกับสัญญากู้เพื่อซื้ออาคาร อาคารพร้อมที่ดิน ห้องชุด หรือสร้างอาคารอยู่อาศัยบนที่ดินของตน และต้องจำนองอาคารเป็นประกัน

05ซื้อที่ดินไว้ยังไม่สร้าง ต้องเสียภาษีที่ดินไหม?

ต้องเสีย ที่ดินทิ้งว่างช่วงแรกไม่เกิน 50 ล้านบาทเสีย 0.3% ของราคาประเมิน ถ้าว่างติดต่อกัน 3 ปี ปีที่ 4 อัตราเพิ่ม 0.3 จุด และเพิ่มอีกทุก 3 ปี รวมไม่เกิน 3%

ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ

ติดต่อทีมงาน อ่านคู่มืออสังหา

Related guides