ปลูกบ้านต้องขออนุญาตไหม

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• อาคารในมาตรา 4 รวมถึงตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน และสิ่งก่อสร้างที่บุคคลเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ รั้ว กำแพง หรือประตูที่สร้างติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะก็อยู่ในคำว่าอาคาร
• อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน และโรงมหรสพ ใช้พระราชบัญญัตินี้แม้ท้องที่นั้นไม่มีพระราชกฤษฎีกา บ้านทั่วไปที่อยู่นอกเขตผังเมืองรวมต้องตรวจว่าท้องที่นั้นมีพระราชกฤษฎีกาหรือไม่ บทความนี้ไม่ไล่รายชื่อท้องที่
• สีเหลือง ส้ม แดง หรือเขียวบอกการใช้ที่ดินในผัง ไม่ใช่ใบอนุญาตก่อสร้าง อ่านใน ผังเมืองภูเก็ต สีไหนสร้างบ้านได้ ทางเข้าที่ดินก็คนละเรื่อง อ่านใน ซื้อบ้านภูเก็ตที่ไม่มีทางสาธารณะ
• บ้านที่ปลูกบนที่ดินของคนอื่น กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านเป็นอีกคำถาม อ่านใน ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น บ้านเป็นของใคร

ข้อควรระวัง

• ลงมือปลูกเพราะที่ดินเป็นของตัวเอง
• ถือว่าสีเหลืองของผังเมืองคือใบอนุญาตแล้ว
• คิดว่าบ้านนอกเขตเทศบาลทุกหลังไม่ต้องขอ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ทางที่สองคือมาตรา 39 ทวิ แจ้งโดยไม่ยื่นคำขอใบอนุญาตก็ได้ แต่ต้องแจ้งตามแบบที่คณะกรรมการควบคุมอาคารกำหนด และอย่างน้อยต้องมีชื่อสถาปนิกควบคุม ชื่อวิศวกรควบคุม และชื่อผู้ควบคุมงาน พร้อมเอกสารในแบบ เมื่อข้อมูลครบและชำระค่าตรวจแบบแล้ว เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบรับแจ้งภายใน 3 วันทำการนับแต่วันที่ได้รับชำระค่าธรรมเนียม ผู้แจ้งลงมือได้ตั้งแต่วันที่ได้รับใบรับแจ้ง
• ถ้าไม่ลงมือภายใน 120 วันนับแต่วันออกใบรับแจ้ง ใบรับแจ้งเป็นอันยกเลิก ภายใน 120 วันนับแต่วันออกใบรับแจ้งหรือนับแต่วันเริ่มงาน แล้วแต่กรณี ถ้าตรวจพบว่าไม่ถูกต้อง เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีหนังสือทักท้วงได้ ถ้าไม่ได้ทักท้วงภายในกำหนดเวลานั้น ให้ถือว่าได้รับอนุญาตแล้ว เว้นการรุกล้ำที่สาธารณะ ระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับถนนหรือที่สาธารณะที่ฝ่าฝืนกฎที่ใช้ตอนยื่นแจ้ง และข้อห้ามชนิดอาคารที่ฝ่าฝืนตอนยื่นแจ้ง สามกรณีนี้ทักท้วงได้ตลอดเวลา
• เมื่อได้ใบอนุญาตแล้ว มาตรา 29 ให้มีหนังสือแจ้งชื่อผู้ควบคุมงานกับวันเริ่มและวันสิ้นสุด พร้อมหนังสือยินยอมของผู้ควบคุมงาน ผู้ควบคุมงานจะเป็นเจ้าของอาคารก็ได้ เว้นแต่กฎหมายวิชาชีพวิศวกรรมหรือสถาปัตยกรรมห้าม ถ้าเลิกตัวผู้ควบคุมงาน ต้องระงับงานไว้ก่อนจนกว่าจะแจ้งชื่อผู้ควบคุมงานคนใหม่
• คู่มือกรมโยธาธิการและผังเมืองระบุว่าบ้านสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป เสา คาน พื้น บันได และผนังต้องทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ยื่นแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต้องใช้วุฒิสถาปนิกและวุฒิวิศวกร

ข้อควรระวัง

• เริ่มตอกเสาในวันที่เพิ่งยื่นแจ้ง ทั้งที่ยังไม่ได้รับใบรับแจ้ง
• ถือว่าพ้น 45 วันแล้วยังไม่มีหนังสือ คือได้รับอนุญาตเอง
• เลิกผู้ควบคุมงานแล้วยังก่อสร้างต่อ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• กฎกระทรวงฉบับที่ 70 (พ.ศ. 2564) กำหนดค่าออกใบอนุญาตก่อสร้าง ฉบับละ 20 บาท สำหรับอาคารอยู่อาศัยไม่เกินสองชั้นและพื้นที่ทุกชั้นรวมกันไม่เกิน 150 ตารางเมตร และฉบับละ 200 บาท สำหรับอาคารอื่น บ้านสามชั้นหรือบ้านที่พื้นที่เกิน 150 ตารางเมตรจึงอยู่ที่ 200 บาท ตัวเลขนี้คือค่าออกใบอนุญาต ไม่ใช่ค่าเขียนแบบและไม่ใช่ค่างานก่อสร้าง ค่าตรวจแบบของการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิเป็นคนละรายการ บทความนี้ไม่พิมพ์จำนวนเงินของค่าตรวจแบบ
• ค่าต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างใช้อัตราชั้นเดียวกัน คือ 20 บาทหรือ 200 บาท กฎกระทรวงฉบับที่ 10 ให้ยื่นคำขอต่ออายุก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุ วันสิ้นอายุคือวันที่เขียนไว้ในใบอนุญาต
• วงเงินกู้เพื่อปลูกบนที่ดินของตัวเองเป็นคนละคำถามกับใบอนุญาต อ่านใน กู้ซื้อบ้านได้กี่เปอร์เซ็นต์ เมื่อบ้านสร้างเสร็จ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นอีกกฎหมาย อ่านใน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภูเก็ต 2569 จ่ายเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

• ใช้ 150 ตารางเมตรเป็นการยกเว้นใบอนุญาตในเขตเทศบาล
• ถือว่า 20 บาทหรือ 200 บาทคือเงินทั้งก้อนของงานปลูกบ้าน
• ต่ออายุหลังใบอนุญาตสิ้นอายุไปแล้ว โดยไม่ยื่นคำขอใหม่

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ไม่ถือเป็นดัดแปลงเมื่อเปลี่ยนโครงสร้างด้วยวัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นการเปลี่ยนโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ การเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างโดยไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละ 10 ก็ไม่ถือเป็นดัดแปลง การลดหรือขยายพื้นที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใดรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน และการขยายเนื้อที่หลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มเสาหรือคาน ก็เช่นกัน
• คู่มือกรมโยธาธิการยกตัวอย่างว่าการต่อเติมครัว โรงจอดรถ หรือหลังคาคลุมดาดฟ้า เป็นการดัดแปลง เพราะเปลี่ยนรูปทรงและเนื้อที่ การติดตั้งโครงเหล็กบนดาดฟ้าที่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างก็เป็นการดัดแปลง
• ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 21 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งระงับและสั่งแก้ไขหรือรื้อถอนตามมาตรา 40 ถึงมาตรา 42
• ใบอนุญาตก่อสร้างไม่ใช่ใบอนุญาตโรงแรม การปล่อยเช่ารายวันเป็นอีกกฎหมาย อ่านใน ปล่อยเช่าวิลลารายวันภูเก็ต ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมไหม

ข้อควรระวัง

• ต่อเติมครัวหรือโรงจอดรถโดยไม่ขอและไม่แจ้ง
• เปลี่ยนโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กแล้วอ้างว่าเป็นแค่ซ่อม
• ใช้ใบอนุญาตก่อสร้างแทนใบอนุญาตโรงแรม