ครอบครองปรปักษ์ ที่ดินกี่ปีถึงได้กรรมสิทธิ์

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น คนที่ยืนยันว่าที่ดินเป็นของตัวเองมาตั้งแต่ต้นไม่ได้ใช้ทางนี้ โฉนดเป็นเอกสารมหาชนที่สันนิษฐานว่าคนที่มีชื่อเป็นเจ้าของ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1589/2567 จึงให้ผู้อ้างครอบครองปรปักษ์เป็นฝ่ายพิสูจน์
• ศาลฎีกาในคดีเดียวกันวินิจฉัยว่า คนที่ซื้อที่ดินมีโฉนดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน แล้วครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของครบ 10 ปี อาจได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 เหตุที่การซื้อขายแบบนั้นไม่สมบูรณ์อ่านใน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ต้องจดทะเบียนไหม
• ที่ดินที่มีแค่สิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3 กรมที่ดินแยกประเภทจดทะเบียนเป็นได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1367 ไม่ใช่มาตรา 1382 และคนที่ถูกแย่งการครอบครองต้องฟ้องเอาคืนภายในหนึ่งปีตามมาตรา 1375 ความต่างของเอกสารสิทธิอ่านใน โฉนด vs น.ส.3 ก ก่อนซื้อที่ดินภูเก็ต

ข้อควรระวัง

• นับเวลาที่อยู่ในฐานะผู้เช่าหรือผู้อาศัยรวมเข้าไปด้วย
• อ้างทั้งว่าที่ดินเป็นของตัวเองแต่แรกและว่าครอบครองปรปักษ์
• ไม่มีพยานหลักฐานว่าเริ่มครอบครองเมื่อไหร่

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ทายาทที่อยู่ในที่ดินมรดกต่อมา แนวคำพิพากษาศาลฎีกาถือว่าอยู่ในฐานะทายาทและแทนทายาทคนอื่น การจะเปลี่ยนเป็นครอบครองเพื่อตัวเองต้องเป็นไปตามมาตรา 1381 การโอนมรดกให้ถูกขั้นตอนอ่านใน โอนมรดกที่ดินใช้เอกสารอะไร
• มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ครอบครองที่สาธารณะนานเท่าไหร่ก็อ้างครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
• สัญญาเช่าเป็นหลักฐานว่าผู้เช่าอยู่แทนเจ้าของ เก็บสัญญาไว้ตามแนวใน สัญญาเช่าบ้านต้องจดทะเบียนไหม ส่วนบ้านที่ปลูกบนที่ดินคนอื่นเป็นของใคร อ่านใน ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น บ้านเป็นของใคร

ข้อควรระวัง

• นับปีที่เช่าหรือได้รับอนุญาตให้อยู่เป็นการครอบครองปรปักษ์
• ล้อมรั้วที่สาธารณะแล้วคิดว่าครบ 10 ปีจะได้เป็นเจ้าของ
• ทายาทคนหนึ่งอยู่ที่ดินมรดกแล้วคิดว่าได้ทั้งแปลง

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• คู่มือการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน ลำดับ 27 ได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ไม่หักภาษี ณ ที่จ่ายตอนจดทะเบียน ไม่เสียอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะ หมายเหตุในคู่มือระบุว่าผู้ได้มามีหน้าที่ไปเสียภาษีเงินได้รวมกับเงินได้ตามปกติ
• ฐานร้อยละ 2 คือราคาประเมินทุนทรัพย์ อ่านวิธีเช็กใน ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต เช็กก่อนซื้อและก่อนขาย
• คำสั่งศาลในคดีที่ผู้ร้องยื่นฝ่ายเดียว ไม่ได้ผูกพันเจ้าของที่ดิน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1282/2568 วินิจฉัยว่าคดีแบบนี้ไม่ใช่คดีที่มีข้อพิพาทระหว่างเจ้าของกับผู้ร้อง เจ้าของเดิมยังฟ้องเรียกที่ดินคืนได้

ข้อควรระวัง

• ได้คำสั่งศาลแล้วไม่ไปจดทะเบียน
• คิดว่าคำสั่งคดีฝ่ายเดียวปิดทางเจ้าของฟ้องคืน
• คิดค่าธรรมเนียมจากราคาตลาดแทนราคาประเมิน

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• กรมที่ดินเคยปฏิเสธการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามคำพิพากษาศาลฎีกา เพราะก่อนศาลพิพากษา มีคนซื้อที่ดินแปลงนั้นและจดทะเบียนไปแล้ว ซึ่งต้องฟังไว้ก่อนว่าซื้อโดยเสียค่าตอบแทนและสุจริต กรมที่ดินอ้างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2746/2529 และมาตรา 1299 วรรคสอง
• ผู้ซื้อที่ดินควรตรวจว่ามีคนครอบครองหรือทำประโยชน์ในแปลงนั้นอยู่หรือไม่ก่อนจ่ายเงิน และตรวจรายการจดทะเบียนตามแนวใน ตรวจโฉนดที่ดินออนไลน์ ดูจำนองได้ไหม

ข้อควรระวัง

• ครบ 10 ปีแล้วปล่อยไว้โดยไม่ขอคำสั่งศาล
• ซื้อที่ดินโดยไม่ไปดูว่ามีใครทำประโยชน์อยู่
• เจ้าของปล่อยที่ดินไว้โดยไม่ตรวจแนวเขตเป็นสิบปี