กฎหมาย

สัญญาเช่าบ้านต้องจดทะเบียนไหม

สัญญาเช่าบ้านไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงฟ้องได้ เช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่จดฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 และอากรร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา

ดูบ้านเช่าภูเก็ต ปรึกษาทีม NTP Estate

ทีม NTP Estateอัปเดต 18 ตุลาคม 2569

แชร์:Facebook LINE

3 ปี

เกินกว่านี้ต้องจดทะเบียน ตามมาตรา 538

30 ปี

อายุเช่าสูงสุดต่อครั้ง ตามมาตรา 540

ค่าจดทะเบียน ของค่าเช่าตลอดสัญญา

0.1%

อากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท

สรุปคำตอบเร็ว

เช่าบ้านไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน และสำนักงานที่ดินรับจดเฉพาะการเช่าเกิน 3 ปี แต่มาตรา 538 ให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุกแบบต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงฟ้องบังคับได้ เช่าเกิน 3 ปีหรือตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี มาตรา 540 จำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญารวมเงินกินเปล่า

สัญญาเช่าบ้านไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน เช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ไม่จดฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี

ไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจด เกิน 3 ปีต้องจด

มาตรา 538 บัญญัติว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ถ้าเช่ากำหนดเกินสามปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า แล้วไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี

เช่าบ้าน 1 ปี ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไหม?

ไม่ต้อง สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนการเช่าที่เกิน 3 ปี แต่ควรทำสัญญาเป็นหนังสือที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าลงชื่อ เพราะมาตรา 538 ให้ฟ้องบังคับได้เมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

คู่มือประชาชนของกรมที่ดินระบุว่าการเช่าที่ขอจดทะเบียนได้ต้องเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป ไม่เกิน 30 ปี ต่อได้อีกไม่เกิน 30 ปี หรือกำหนดตลอดอายุผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า สัญญาเช่าบ้านรายเดือนหรือรายปีที่ไม่เกิน 3 ปีจึงไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน
สัญญาไม่เกิน 3 ปีที่ไม่มีหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเลย ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าไม่ได้ สัญญาเช่าที่ผู้เช่าลงชื่อจึงเป็นเอกสารแรกของการฟ้องเรียกค่าเช่าหรือฟ้องขับไล่ อ่านขั้นตอนใน ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ขับออกได้ไหม
มาตรา 540 ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี ถ้าเขียนยาวกว่านั้นให้ลดลงเหลือสามสิบปี เมื่อครบแล้วต่อได้อีกไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อ คำมั่นต่อสัญญาหลายช่วงล่วงหน้าอธิบายใน สัญญาเช่าวิลล่า 30+30+30 ปี ใช้ได้จริงไหม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1564/2558 คู่สัญญาทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปีต่อกัน 5 ฉบับ รวม 15 ปี โดยไม่จดทะเบียน ศาลถือว่าหลีกเลี่ยงมาตรา 538 และบังคับได้เพียงสามปี

ข้อควรระวัง

ตกลงเช่าด้วยวาจาแล้วโอนค่าเช่าโดยไม่มีหนังสือ
เช่า 5 ปีแต่ไม่ไปจดทะเบียน
ซอยสัญญาเป็นหลายฉบับฉบับละ 3 ปีเพื่อเลี่ยงการจด

ไม่เกิน 3 ปี

ไม่จดทะเบียน มีหนังสือลงชื่อ

เกิน 3 ปี

ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน

30 ปี

อายุเช่าสูงสุดต่อครั้ง

อินโฟกราฟิกมาตรา 538 ไม่เกิน 3 ปีมีหลักฐานลงชื่อ เกิน 3 ปีไม่จดฟ้องได้ 3 ปี โดย NTP Estate

ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 อากรร้อยละ 0.1

คู่มือประชาชนของกรมที่ดินเรื่องจดทะเบียนเกี่ยวกับเช่าอสังหาริมทรัพย์ กำหนดค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่ารวมเงินกินเปล่าถ้ามี และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ของจำนวนเดียวกัน กรมที่ดินอธิบายว่าอากรคือทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท เสีย 1 บาท

จดทะเบียนการเช่าบ้านเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่?

ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่ารวมเงินกินเปล่า บวกค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ตามคู่มือประชาชนของกรมที่ดิน

1%

ค่าจดทะเบียน ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่ารวมเงินกินเปล่า

0.1%

อากรแสตมป์ ทุก 1,000 บาทหรือเศษ เสีย 1 บาท

5 บาท

ค่าคำขอต่อแปลง

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

ตัวอย่างวิธีคิด ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท สัญญา 5 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,200,000 บาท ค่าจดทะเบียน 12,000 บาท อากรแสตมป์ 1,200 บาท ค่าคำขอ 5 บาท ตัวเลข 20,000 บาทไม่ใช่ค่าเช่าตลาด
รายการอื่นในคู่มือเดียวกัน อากรคู่ฉบับ 5 บาท ค่ามอบอำนาจเรื่องละ 20 บาท ค่าพยานคนละ 10 บาท และค่าประกาศแปลงละ 10 บาท แต่ละรายการเกิดเฉพาะเมื่อมีกรณีนั้น
ที่ดิน น.ส.3 น.ส.3 ข. หรือการเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นในกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ยื่นที่สำนักงานที่ดินหรือสาขาที่ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดตั้งอยู่ บ้านเช่าในภูเก็ตยื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหรือสาขาที่รับผิดชอบพื้นที่
การเช่าที่จดทะเบียนแล้วเป็นรายการในทะเบียนของสำนักงานที่ดิน คนละอย่างกับข้อมูลรูปแปลงบนแผนที่ออนไลน์ อ่านใน ตรวจโฉนดที่ดินออนไลน์ ดูจำนองได้ไหม

ข้อควรระวัง

คิดค่าจดทะเบียนจากค่าเช่าเดือนเดียว
ลืมรวมเงินกินเปล่าเข้าฐานค่าธรรมเนียม
นัดวันจดโดยไม่เผื่อระยะประกาศ 30 วันของที่ดิน น.ส.3

ฐานคำนวณ

ค่าเช่าตลอดสัญญารวมเงินกินเปล่า

ประกาศ 30 วัน

น.ส.3 หรือเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง

ยื่นที่

สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่

อินโฟกราฟิกค่าจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 อากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ค่าคำขอ 5 บาท โดย NTP Estate

ขายบ้านที่มีผู้เช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ

มาตรา 569 บัญญัติว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ผู้ซื้อบ้านที่ยังมีผู้เช่าจึงต้องดูว่าสัญญาเช่าเหลือกี่ปีและจดทะเบียนไว้หรือไม่

ซื้อบ้านที่มีคนเช่าอยู่ ต้องให้ผู้เช่าอยู่ต่อไหม?

มาตรา 569 ให้สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อรับทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ขาย ถ้าสัญญาเกิน 3 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน ผู้เช่าฟ้องบังคับได้เพียงสามปีตามมาตรา 538

เจ้าของขายบ้าน

การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ

ผู้ซื้อรับต่อ

รับทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ขายที่มีต่อผู้เช่า

เกิน 3 ปีไม่จด

ฟ้องบังคับได้เพียงสามปี ตามมาตรา 538

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

สัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน มาตรา 538 ให้ฟ้องบังคับได้เพียงสามปี ผู้เช่าที่ถือสัญญาแบบนี้จึงอ้างระยะเกินสามปีไม่ได้
ผู้ขายควรแจ้งผู้ซื้อเรื่องผู้เช่าก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย และส่งต่อสัญญาเช่ากับเงินประกันให้ชัด ลำดับการขายอ่านใน ขายบ้านภูเก็ต ต้องทำอะไรบ้าง
เงินประกันที่ผู้เช่าวางไว้ เมื่อสัญญาจบต้องคืนตามเงื่อนไข อ่านใน เงินประกันเช่าบ้านได้คืนไหม

ข้อควรระวัง

ซื้อบ้านโดยไม่ขอดูสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิม
ขายบ้านโดยไม่บอกผู้ซื้อว่ามีผู้เช่า
ไม่ตกลงว่าเงินประกันของผู้เช่าส่งต่อให้ใคร

มาตรา 569

ขายบ้านไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ

สิทธิและหน้าที่

ผู้ซื้อรับต่อจากผู้ขาย

ไม่จดเกิน 3 ปี

บังคับได้เพียงสามปี

อินโฟกราฟิกมาตรา 569 เจ้าของขายบ้าน สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้ซื้อรับสิทธิและหน้าที่ โดย NTP Estate

จดทะเบียนกับไม่จดทะเบียน

อากรแสตมป์เป็นหน้าที่ของสัญญาเช่าทุกฉบับ ไม่ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่ บัญชีอัตราอากรแสตมป์ของกรมสรรพากร ลักษณะแห่งตราสาร 1 ให้เสียอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าตลอดอายุการเช่า ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ ถ้าสัญญาไม่กำหนดอายุการเช่าให้ถือว่า 3 ปี และการเช่าทรัพย์สินใช้ทำนา ไร่ สวนได้รับยกเว้น

สัญญาเช่าบ้านไม่ได้จดทะเบียน ต้องติดอากรแสตมป์ไหม?

ต้อง บัญชีอัตราอากรแสตมป์ให้เสียอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ถ้าไม่ติดอากรให้ครบ ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบตามมาตรา 118

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

ประมวลรัษฎากรมาตรา 118 ตราสารที่ปิดแสตมป์ไม่บริบูรณ์ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะเสียอากรครบและขีดฆ่าแล้ว
อากรแสตมป์ต่างจากภาษีเงินได้จากค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าต้องยื่น อ่านใน ปล่อยเช่าบ้านต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

คิดว่าสัญญาสั้นที่ไม่จดทะเบียนไม่ต้องติดอากร
เก็บสัญญาที่ไม่ได้ขีดฆ่าแสตมป์
ไม่เขียนอายุการเช่าในสัญญา

ทุกฉบับ

อากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่า

ผู้ให้เช่า

เป็นผู้เสียอากรแสตมป์

มาตรา 118

ไม่ติดอากรใช้เป็นพยานไม่ได้

ตารางเปรียบเทียบในบทความ
หัวข้อ	เช่าไม่เกิน 3 ปี	เช่าเกิน 3 ปี
จดทะเบียน	ไม่ต้องจด สำนักงานที่ดินรับจดเฉพาะการเช่าเกิน 3 ปี	ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ถ้าไม่ทำตาม	ไม่มีหนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ฟ้องบังคับไม่ได้	ฟ้องบังคับได้เพียงสามปี
ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน	ไม่มี เพราะไม่ได้จด	ร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา และค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
อากรแสตมป์	1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดสัญญา	1 บาทต่อทุก 1,000 บาท ชำระพร้อมการจดทะเบียน
เจ้าของขายบ้าน	สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้ซื้อรับต่อตามมาตรา 569	สัญญาที่จดทะเบียนไม่ระงับ ผู้ซื้อรับต่อตลอดอายุที่จด
อ่านต่อ	ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ขับออกได้ไหม	สัญญาเช่าวิลล่า 30+30+30 ปี ใช้ได้จริงไหม

แหล่งที่มา

FAQ

คำถามจากบทความนี้

คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate

4 คำถาม

01สัญญาเช่าบ้านต้องจดทะเบียนไหม?

ไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่ควรทำเป็นหนังสือลงชื่อทั้งสองฝ่าย เช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่จด ฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี

02เช่าบ้าน 5 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน สัญญาเป็นโมฆะไหม?

มาตรา 538 ไม่ได้บอกว่าเป็นโมฆะ แต่บอกว่าการเช่านั้นฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียงสามปี ระยะที่เกินสามปีจึงอ้างบังคับกันในศาลไม่ได้

03จดทะเบียนการเช่าเสียเงินเท่าไหร่?

04เช่าบ้านได้นานที่สุดกี่ปี?

มาตรา 540 ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี ถ้าเขียนยาวกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี เมื่อครบแล้วต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อ

ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ

ติดต่อทีมงาน อ่านคู่มืออสังหา

Related guides