สัญญาเช่าวิลล่า 30+30+30 ปี ใช้ได้จริงไหม
สรุปว่าสัญญาเช่าวิลล่าภูเก็ตแบบ 30+30+30 ปี ใช้ได้แค่ 30 ปีแรกที่จดทะเบียน คำมั่นต่อล่วงหน้าอีก 60 ปีที่ทำวันเดียวกันเป็นโมฆะตามฎีกา 4655/2566
30 ปี
ระยะที่จดทะเบียนแล้วใช้ได้
โมฆะ
คำมั่น 60 ปีที่ทำวันเดียวกัน
มาตรา 540
เพดานเช่าอสังหาริมทรัพย์
สัญญาใหม่
ต่อได้หลังครบกำหนด
โฆษณาวิลล่าภูเก็ตจำนวนมากเขียนว่าเช่าได้ 30+30+30 ปี รวม 90 ปี ผู้ซื้อจึงเข้าใจว่าล็อกสิทธิได้ยาวถึงเก้าสิบปีตั้งแต่วันเซ็น คำตอบจากกฎหมายไม่เป็นอย่างนั้น ใช้บังคับได้คือระยะ 30 ปีที่ทำถูกต้องและจดทะเบียน คำมั่นว่าจะต่ออีกสองช่วงซึ่งตกลงและจ่ายเงินในวันเดียวกัน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะ
30+30+30 ปี ใช้ได้จริงแค่ช่วงแรก
โครงสร้างที่พบบ่อยในภูเก็ตคือสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปี แล้วมีเอกสารอีกฉบับสัญญาว่าจะต่อให้อีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี บางรายเก็บค่าเช่าของ 60 ปีหลังตั้งแต่ต้นสัญญา ตัวเลข 90 ปีบนโบรชัวร์จึงไม่ใช่อายุสัญญาที่สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียน
สัญญาเช่าวิลล่า 30+30+30 ปี ใช้ได้จริงไหม?
ใช้ได้แค่ 30 ปีแรกที่จดทะเบียนถูกต้อง คำมั่นจะต่ออีก 30+30 ปีที่ทำในวันเดียวกันและจ่ายค่าเช่างวดหลังล่วงหน้า เป็นโมฆะตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566
ใช้ได้ 30 ปี
ระยะที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี ยังสมบูรณ์
คำมั่นโมฆะ
คำมั่นต่ออีกสองช่วงที่ทำวันเดียวกันเพื่อเลี่ยงเพดาน 30 ปี ใช้บังคับไม่ได้
จดทะเบียน
เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้ไม่เกิน 3 ปี
ต่อสัญญาใหม่
ต่อได้หลังครบกำหนด โดยทำสัญญาใหม่ไม่เกิน 30 ปี
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- แยกอายุบนโบรชัวร์ออกจากอายุในสัญญาที่จดทะเบียน
- อย่านับ 90 ปีเป็นสิทธิที่ถือได้แล้ว
- การเช่าไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน
ข้อควรระวัง
- โอนเงินเพราะสโลแกน 90 ปี
- คิดว่าจ่ายล่วงหน้าแล้วคำมั่นสมบูรณ์
- ไม่เปิดดูว่าสำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนกี่ปี
ใช้ได้
30 ปีแรกที่จดทะเบียน
โมฆะ
คำมั่น 60 ปีที่ทำวันเดียวกัน
ต่อทีหลัง
ทำสัญญาใหม่หลังครบกำหนด
มาตรา 540 และฎีกา 4655/2566
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคหนึ่งบอกว่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี ให้ลดลงเหลือ 30 ปี วรรคสองให้ต่อสัญญาได้ แต่ไม่เกิน 30 ปีนับแต่เวลาที่ต่อ คดีภูเก็ตที่ศาลฎีกาตัดสินคือการนำสองวรรคนี้มาเลี่ยงด้วยคำมั่นที่ทำไว้ล่วงหน้า
ฎีกา 4655/2566 วินิจฉัยว่าอย่างไร?
คู่สัญญาเช่าที่ดินในภูเก็ต 30 ปี และในวันเดียวกันมีคำมั่นจะให้เช่าต่ออีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี โดยจ่ายค่าเช่างวดหลังล่วงหน้า ศาลว่าส่วนคำมั่นเป็นโมฆะเพราะเจตนาหลีกเลี่ยงมาตรา 540 สามสิบปีแรกยังอยู่ เมื่อครบกำหนดแล้วยังอยู่ต่อ ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ได้
ยังใช้ได้
สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้ว ไม่ตกไปทั้งฉบับ
เป็นโมฆะ
คำมั่น 30+30 ที่ทำวันเดียวกันกับสัญญาแรก
จ่ายล่วงหน้าไม่ช่วย
การจ่ายค่าเช่า 60 ปีหลังตั้งแต่ต้นสัญญา ไม่ทำให้คำมั่นนั้นสมบูรณ์
อยู่ต่อหลังครบ
เมื่อ 30 ปีแรกสิ้นสุด การครอบครองต่อไม่ใช่สิทธิเช่า ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ได้
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- คดีนี้เป็นเช่าที่ดินในภูเก็ต ไม่ใช่ทฤษฎีจากจังหวัดอื่น
- ศาลไม่ยอมตีความคำมั่นให้เหลือเป็นเพียงสิทธิระหว่างคู่สัญญา
- เงินที่จ่ายสำหรับงวดที่เป็นโมฆะ ไม่ได้สร้างสิทธิเช่าเพิ่ม
ข้อควรระวัง
- อ้างว่าจ่ายครบ 90 ปีแล้วเจ้าของขับไล่ไม่ได้
- คิดว่าคำมั่นผูกเจ้าของที่ดินคนใหม่เสมอ
- ใช้คำพิพากษาเก่าที่ยังไม่ถึงฎีกานี้
30 ปี
ช่วงแรกยังอยู่
60 ปีหลัง
คำมั่นล่วงหน้าเป็นโมฆะ
ขับไล่ได้
ถ้ายู่ต่อหลังครบโดยไม่มีสัญญาใหม่
ต่อสัญญาอย่างไรจึงไม่ชนเพดาน
กฎหมายไม่ได้ห้ามเช่าช่วงที่สอง แต่ช่วงที่สองต้องเกิดขึ้นเมื่อถึงเวลาต่อ และเป็นสัญญาเช่าใหม่ไม่เกิน 30 ปี ไม่ใช่การล็อก 90 ปีไว้ในวันแรกพร้อมรับเงินงวดหลังทั้งก้อน
จะต่อสัญญาเช่าวิลล่าอีก 30 ปี ต้องทำเมื่อไร?
ทำให้หลังจากสัญญา 30 ปีแรกครบกำหนด แล้วจดทะเบียนสัญญาใหม่ไม่เกิน 30 ปี เจ้าของที่ดินในวันนั้นต้องยอมทำสัญญา ไม่มีการรับประกันว่าเจ้าของเดิมหรือเจ้าของใหม่จะต่อให้
ครบ 30 ปีก่อน
รอให้ระยะที่จดทะเบียนสิ้นสุด แล้วค่อยทำสัญญาฉบับใหม่
ไม่เกิน 30 ปี
ช่วงใหม่ก็ติดเพดานมาตรา 540 เช่นกัน
ล็อก 90 ปีวันเดียวไม่ได้
การตกลงทุกช่วงไว้พร้อมกันในวันเซ็นคือรูปแบบที่ศาลตัด
ไม่ได้กรรมสิทธิ์
แม้เช่าครบตามสัญญา ผู้เช่าก็ไม่กลายเป็นเจ้าของที่ดิน
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ถามให้ชัดว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินวันทำสัญญา
- ถ้าที่ดินถูกขายไประหว่างทาง คนซื้อใหม่อาจไม่ผูกกับคำมั่นเดิม
- อาคารกับที่ดินควรแยกให้อ่านในสัญญาได้ว่าใครเป็นเจ้าของ
ข้อควรระวัง
- เชื่อว่าสิทธิเช่า 90 ปีโอนขายต่อได้เต็มจำนวน
- ไม่เผื่อทางออกถ้าอีก 30 ปีเจ้าของไม่ต่อ
- ใช้บริษัทคนไทยถือที่ดินแทนโดยไม่มีทนายตรวจ
ทำได้
สัญญาใหม่หลังครบ 30 ปี
ทำไม่ได้
ล็อก 90 ปีในวันเดียว
ความเสี่ยง
เจ้าของใหม่อาจไม่ต่อให้
Checklist ก่อนเซ็นสัญญาเช่าวิลล่า
ใช้ 6 ข้อนี้ก่อนโอนเงินค่าเช่าทั้งก้อน ทีม NTP Estate ช่วยดูประกาศและนัดชมวิลล่าได้ ส่วนข้อความสัญญาและการจดทะเบียนควรให้ทนายที่ไม่ได้ทำสัญญานั้นอ่าน และตรวจชื่อผู้ให้เช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าวิลล่าภูเก็ตควรเช็กอะไร?
ดูว่าจดทะเบียนกี่ปี อย่านับเป็น 90 ปี หาคำมั่นที่ลงวันที่เดียวกับสัญญาเช่า เทียบชื่อผู้ให้เช่ากับโฉนด ให้ทนายอ่านก่อนโอนเงิน และจำไว้ว่าการต่อช่วงถัดไปต้องทำหลังครบ 30 ปี
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ดูว่าจดทะเบียนกี่ปี
- อย่านับเป็น 90 ปี
- หาคำมั่นวันที่เดียวกัน
- เทียบชื่อกับโฉนด
- ให้ทนายอ่านก่อนโอน
- ต่อสัญญาหลังครบ 30 ปี
ข้อควรระวัง
- เซ็นทั้งสัญญาเช่าและคำมั่นต่อในวันเดียวแล้วโอนเงิน 90 ปี
- ไม่จดทะเบียนทั้งที่เช่าเกิน 3 ปี
- ไม่มีแผนถ้าเจ้าของไม่ต่อให้ในอีก 30 ปี
30 ปี
ดูเลขในสัญญาจดทะเบียน
วันเดียวกัน
คำมั่นที่ทำพร้อมพบความเสี่ยง
ทนาย
ให้อ่านก่อนโอนเงินก้อน
| หัวข้อ | ใช้ได้ | เป็นโมฆะ | ก่อนเซ็น |
|---|---|---|---|
| ระยะเวลา | ไม่เกิน 30 ปีต่อการจดทะเบียนหนึ่งครั้ง | คำมั่นรวม 90 ปีที่ทำวันเดียวกัน | อ่านอายุในสัญญาที่สำนักงานที่ดินรับจด |
| การต่อ | ทำสัญญาใหม่หลังครบกำหนด | ล็อกงวดหลังไว้ล่วงหน้า | อย่านับ 60 ปีหลังเป็นสิทธิแล้ว |
| เงิน | ค่าเช่าของช่วง 30 ปีที่สมบูรณ์ | จ่าย 60 ปีหลังล่วงหน้าไม่ช่วย | อย่าโอนก้อน 90 ปีเพราะโบรชัวร์ |
| สิทธิ | สิทธิเช่าตามสัญญา | ไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน | เทียบชื่อผู้ให้เช่ากับโฉนด |
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01สัญญาเช่าวิลล่า 30+30+30 ปี ใช้ได้จริงไหม?
ใช้ได้แค่ 30 ปีแรกที่ทำถูกต้องและจดทะเบียน คำมั่นจะต่ออีกสองครั้งที่ทำในวันเดียวกันและจ่ายค่าเช่างวดหลังล่วงหน้า เป็นโมฆะตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566
02ทำไม 90 ปีถึงใช้ไม่ได้?
มาตรา 540 จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง ถ้าระบุยาวกว่านั้น กฎหมายลดลงเหลือ 30 ปี การตกลงทุกช่วงไว้พร้อมกันเพื่อเลี่ยงเพดานนี้ ศาลไม่รับ
03จ่ายค่าเช่า 90 ปีล่วงหน้าแล้ว ขับไล่ได้ไหม?
ในคดี 4655/2566 ผู้เช่าจ่ายค่างวดหลังล่วงหน้าแล้ว แต่เมื่อครบ 30 ปีแรกและไม่มีสัญญาใหม่ ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ได้ เงินที่จ่ายไม่ทำให้คำมั่นนั้นสมบูรณ์
04ต่อสัญญาอีก 30 ปี ทำได้ตอนไหน?
ทำให้หลังจากครบกำหนด แล้วจดทะเบียนสัญญาใหม่ไม่เกิน 30 ปี เจ้าของที่ดินในวันนั้นต้องตกลง ไม่มีการรับประกันว่าจะต่อให้
05ชาวต่างชาติเช่าวิลล่าแล้วได้เป็นเจ้าของที่ดินไหม?
ไม่ได้ สัญญาเช่าให้สิทธิครอบครองตามระยะเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ดิน โครงสร้างการถือวิลล่าของชาวต่างชาติอ่านเพิ่มในคู่มือคนต่างชาติซื้อวิลล่าภูเก็ต
06NTP Estate ช่วยเรื่องสัญญาเช่าได้อย่างไร?
ทีมงานช่วยคัดวิลล่าภูเก็ตและนัดชมก่อนตัดสินใจ ข้อความสัญญา คำมั่นต่อ และการจดทะเบียนควรให้ทนายตรวจ และยืนยันชื่อผู้ให้เช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ติดต่อได้ทางหน้า /contact
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Related guides
บทความที่เกี่ยวข้อง
Next step
พร้อมตรวจสอบสิทธิ์ก่อนซื้อแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเทียบทำเล นัดชมทรัพย์ และตรวจเอกสารก่อนตัดสินใจ