ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ขับออกได้ไหม

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• มาตรา 559 ถ้าสัญญาหรือจารีตประเพณีไม่ได้กำหนดวันชำระ ค่าเช่ารายเดือนถึงกำหนดเมื่อสิ้นเดือน วันที่ผู้เช่าค้างจึงนับจากวันครบกำหนดในสัญญาก่อน
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาถือว่ามาตรา 560 วรรคสองใช้เมื่อคู่สัญญาไม่ได้ตกลงเรื่องการบอกเลิกไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาเช่าที่เขียนเงื่อนไขเลิกสัญญาไว้ ต้องอ่านเงื่อนไขนั้นก่อน
• ผู้ให้เช่าที่มีห้องพัก บ้าน ห้องชุด หรืออะพาร์ตเมนต์ให้บุคคลธรรมดาเช่าอยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าอยู่อาคารเดียวหรือหลายอาคาร อยู่ใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ประกาศนี้ไม่รวมหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพักและโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม
• แบบสัญญามาตรฐานระยะสั้น แบบ ก ข้อ 14 ให้ผู้ประกอบธุรกิจทำหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ ถ้าผู้เช่าเพิกเฉย ผู้ประกอบธุรกิจจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา กรณีผู้เช่ารบกวนการอยู่ร่วมกับผู้เช่ารายอื่นให้เวลาอย่างน้อยเจ็ดวัน
• วิลลาที่ปล่อยเช่ารายวันแบบโรงแรมเป็นคนละกฎ อ่านใน ปล่อยเช่าวิลลารายวันภูเก็ต ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมไหม

ข้อควรระวัง

• บอกเลิกด้วยวาจาในวันที่ค่าเช่าเพิ่งเลยกำหนด
• ใช้ระยะ 15 วันกับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป
• ไม่เก็บหลักฐานว่าผู้เช่าได้รับหนังสือบอกกล่าววันไหน

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• เลิกสัญญาแล้วก็ยังไม่ได้ให้สิทธิผู้ให้เช่าขนของเอง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3379/2560 ถือว่าผู้ให้เช่าที่เข้าครอบครองพื้นที่เช่าและขนสินค้าและทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปเป็นละเมิด แม้ศาลจะลดค่าเสียหายเพราะผู้เช่ามีส่วนผิดด้วย
• ประมวลกฎหมายอาญามาตรา 364 ลงโทษผู้ที่เข้าไปในเคหสถานในความครอบครองของผู้อื่นโดยไม่มีเหตุอันสมควร จำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ การเข้าห้องที่ผู้เช่ายังครอบครองอยู่อาศัยจึงมีความเสี่ยงทางอาญาด้วย
• ค่าเช่าล่วงหน้าตามนิยามในประกาศ สคบ. เก็บไว้ประกันค่าเช่า และคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดหรือใช้เป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย เงินประกันไว้ประกันความเสียหายและค่าใช้จ่ายค้างชำระที่ไม่ใช่ค่าเช่า สัญญาระยะสั้นเก็บสองก้อนนี้รวมกันได้ไม่เกินสามเดือนของค่าเช่ารายเดือน
• ค่าเช่าที่ค้างเรียกได้ภายในอายุความห้าปีตามมาตรา 193/33 (3) และค่าเช่าที่เก็บได้ยังเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่า อ่านใน ปล่อยเช่าบ้านต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

• เปลี่ยนกุญแจระหว่างที่ผู้เช่ายังมีของอยู่ในห้อง
• ขนของผู้เช่าไปไว้หน้าห้องแล้วถือว่าจบ
• หักค่าเช่าที่ค้างจากเงินประกันโดยไม่แยกว่าเงินก้อนไหนประกันอะไร

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 189 (2) ประกอบพระราชกฤษฎีกากำหนดจำนวนเงินในคดีมโนสาเร่ พ.ศ. 2546 ให้คดีฟ้องขับไล่ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าเช่าในวันยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท เป็นคดีมโนสาเร่
• มาตรา 350 ถึง 354 ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นผู้บังคับตามคำพิพากษาขับไล่ ถ้าห้องว่างแล้ว มาตรา 352 ให้ส่งมอบห้องแก่ผู้ชนะคดี ทำบัญชีสิ่งของที่เหลือ และเก็บรักษาหรือฝากไว้
• ถ้าผู้เช่าหรือบริวารไม่ออก มาตรา 353 ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรายงานศาลเพื่อสั่งจับกุมและกักขัง และปิดประกาศให้ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารยื่นคำร้องต่อศาลภายในสิบห้าวันนับแต่วันปิดประกาศ
• สัญญาเช่าเกินสามปีที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ฟ้องบังคับได้เพียงสามปีตามมาตรา 538 เรื่องนี้อธิบายใน สัญญาเช่าวิลล่า 30+30+30 ปี ใช้ได้จริงไหม

ข้อควรระวัง

• ฟ้องโดยไม่มีสัญญาเช่าที่ผู้เช่าลงชื่อ
• ปล่อยผู้เช่าอยู่ต่อหลังสัญญาครบกำหนดโดยไม่ทักท้วง จนมาตรา 570 ถือว่าเป็นสัญญาใหม่ไม่มีกำหนดเวลา
• ขนของเองหลังศาลพิพากษาโดยไม่ผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าเลิกได้เมื่อสุดระยะชำระค่าเช่า โดยบอกล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะชำระค่าเช่า แต่ไม่ต้องเกินสองเดือน ตามมาตรา 566 ทางนี้ใช้แม้ผู้เช่าไม่ได้ค้างค่าเช่า
• ผู้เช่าที่ตกลงยอมออกและคืนห้องเอง ทำบันทึกส่งมอบห้องพร้อมสภาพห้องไว้ ช่วยตัดข้อโต้แย้งเรื่องทรัพย์สินที่เหลือ

ข้อควรระวัง

• นับเฉพาะห้องในอาคารเดียวทั้งที่มีบ้านเช่าหลังอื่นอีก
• ใช้แบบสัญญาเก่าที่ยังมีข้อให้ปิดห้องได้
• คิดว่าหอพักที่จดทะเบียนตามกฎหมายหอพักใช้ประกาศเดียวกัน