ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5172/2560 วินิจฉัยว่า การขายที่ดินตาม ส.ป.ก. 4-01 เป็นการโอนสิทธิในที่ดิน ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150 ข้ออ้างของผู้ซื้อว่าไม่รู้ว่าที่ดินอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินจึงไม่มีผล
• คดีเดียวกันคู่สัญญาทำหลักฐานเป็นหนังสือสัญญากู้เงินแทนสัญญาซื้อขาย ศาลยังฟังว่าเป็นการแบ่งขายที่ดิน การเปลี่ยนชื่อเอกสารไม่ทำให้พ้นมาตรา 39
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10669/2546 ใช้หลักเดียวกันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินซึ่งผู้ขายยังอยู่ระหว่างยื่นคำขอเข้าทำประโยชน์ สัญญาเป็นโมฆะ ผู้ซื้อเรียกเบี้ยปรับไม่ได้ ต่างจากที่ดินมีโฉนดที่สัญญาจะซื้อจะขายใช้บังคับได้ตามที่อธิบายใน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ต้องจดทะเบียนไหม
• ทางมรดกต้องเป็นทายาทโดยธรรมตามมาตรา 39 และสิทธิใน ส.ป.ก. 4-01 ยื่นเรื่องกับ ส.ป.ก. ไม่ใช่ขั้นตอนเดียวกับโอนมรดกโฉนดที่สำนักงานที่ดินใน โอนมรดกที่ดินใช้เอกสารอะไร

ข้อควรระวัง

• ทำสัญญากู้เงินบังหน้าแทนสัญญาซื้อขาย
• ซื้อเพราะผู้ขายบอกว่าอีกไม่นานจะออกโฉนดได้
• เชื่อว่าทำสัญญาต่อหน้าพยานแล้วจะใช้บังคับได้

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5172/2560 ไม่รับข้อต่อสู้ของผู้ซื้อตามมาตรา 1375 ศาลให้เหตุผลว่า บุคคลที่ไม่ได้รับจัดสรรจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่มีสิทธิแย่งการครอบครองจากผู้ได้รับจัดสรร เมื่อผู้ได้รับจัดสรรละทิ้งการครอบครอง การครอบครองกลับเป็นของ ส.ป.ก. เพื่อจัดให้เกษตรกรรายอื่น
• คดีเดียวกัน ผู้ขายที่ส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้วกลับมาฟ้องขับไล่ ศาลถือว่าใช้สิทธิโดยไม่สุจริตและไม่มีอำนาจฟ้อง แต่ศาลระบุว่าผู้ซื้อก็ไม่มีสิทธิทำประโยชน์ เป็นหน้าที่ของ ส.ป.ก. ที่จะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป
• ครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ใช้กับที่ดินของเอกชน ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. มีมาตรา 37 ปิดทางไว้ อ่านหลักทั่วไปใน ครอบครองปรปักษ์ ที่ดินกี่ปีถึงได้กรรมสิทธิ์
• ข่าวกรุงเทพธุรกิจเดือนตุลาคม 2569 รายงานว่า ส.ป.ก. ตรวจสอบการถือครองในพื้นที่ ดำเนินคดีผู้ถือครองที่ไม่ถูกต้อง และนำที่ดินกลับมาจัดให้เกษตรกรรายอื่น

ข้อควรระวัง

• จ่ายภาษีบำรุงท้องที่ในชื่อตัวเองแล้วคิดว่าได้สิทธิ
• ปลูกบ้านถาวรบนที่ดินที่ซื้อจากผู้ถือ ส.ป.ก. 4-01
• นับปีที่อยู่ในที่ดินเหมือนครอบครองปรปักษ์

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1876/2542 วินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเป็นโมฆะ เงินที่ผู้ซื้อชำระไปเป็นการชำระหนี้อันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย จึงเรียกคืนไม่ได้ตามมาตรา 411 และสัญญากู้เงินที่ทำขึ้นแทนหนี้ค่าที่ดินก็เป็นโมฆะด้วย
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10669/2546 ผู้จะซื้อไม่ทราบมาก่อนว่าที่ดินอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ศาลถือว่าไม่ใช่การชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันตามมาตรา 407 ผู้จะขายต้องคืนเงินตามมาตรา 406 และมาตรา 412 ให้คืนเต็มจำนวน
• ไม่รู้มาก่อนก็ไม่ได้รับประกันว่าได้เงินคืน คดี 5172/2560 ผู้ซื้ออ้างว่าไม่ทราบว่าเป็นที่ดินปฏิรูป และฟ้องแย้งขอเงิน 90,000 บาทคืน ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายกฟ้องแย้ง และในชั้นฎีกามีเพียงผู้ขายที่ฎีกา
• เรื่องมัดจำที่ดินทั่วไปซึ่งสัญญาใช้บังคับได้ อ่านใน วางมัดจำซื้อบ้านภูเก็ต ยกเลิกแล้วได้เงินคืนไหม หลักนั้นใช้กับสัญญาที่ไม่เป็นโมฆะ

ข้อควรระวัง

• จ่ายเงินก้อนใหญ่ทั้งที่เห็นเอกสาร ส.ป.ก. 4-01
• ไม่เก็บหลักฐานว่าผู้ขายบอกว่าเป็นที่ดินประเภทไหน
• หวังเบี้ยปรับตามสัญญาเมื่อผู้ขายโอนไม่ได้

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ผู้ได้รับอนุญาตตาม ส.ป.ก. 4-01 มาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปี ยื่นขอโฉนดเพื่อการเกษตรได้ตามข้อ 53/1 ของระเบียบฉบับนี้
• ระเบียบปฏิบัติฉบับที่ 4 พ.ศ. 2566 ให้ผู้ถือทำประโยชน์ด้วยตนเอง ห้ามขาย ให้เช่า หรือให้ผู้อื่นทำประโยชน์ เว้นแต่ได้รับความยินยอมจาก ส.ป.ก. และห้ามเปลี่ยนมือภายใน 2 ปีนับจากวันออกโฉนดเพื่อการเกษตร เว้นแต่จัดให้คู่สมรส บุตร เครือญาติ หรือทายาท
• ถือโฉนดเพื่อการเกษตรครบ 2 ปีแล้ว ยื่นสละสิทธิทั้งแปลงหรือบางส่วนต่อ ส.ป.ก. จังหวัด เพื่อจัดให้เกษตรกรรายอื่นได้ตามข้อ 29/1 แต่ผู้รับคือคนที่ ส.ป.ก. คัดเลือก ผู้สละสิทธิเลือกผู้ซื้อเองไม่ได้
• ข้อมูลของ ส.ป.ก. ระบุว่าโฉนดเพื่อการเกษตรใช้ค้ำประกันเงินกู้กับ ธ.ก.ส. ได้สูงสุดร้อยละ 80 ของราคาประเมิน ส่วน ส.ป.ก. 4-01 ได้ร้อยละ 50 ถึง 60 การค้ำประกันเงินกู้ไม่ได้ทำให้ขายที่ดินได้
• ระเบียบปฏิบัติจำกัดสิ่งปลูกสร้างไว้เท่าที่จำเป็นสำหรับที่อยู่อาศัยและการเกษตร ถ้าต้องการที่ดินปลูกบ้านหรือลงทุน ดูเอกสารสิทธิและผังเมืองตาม โฉนด vs น.ส.3 ก ก่อนซื้อที่ดินภูเก็ต และ ผังเมืองภูเก็ต สีไหนสร้างบ้านได้

ข้อควรระวัง

• เห็นคำว่าโฉนดแล้วคิดว่าเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ.
• จ่ายเงินให้ผู้ถือเพื่อแลกกับการสละสิทธิ
• สร้างบ้านพักตากอากาศหรือรีสอร์ตในที่ดินเกษตรกรรมของ ส.ป.ก.