สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ต้องจดทะเบียนไหม
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านไม่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จะฟ้องบังคับได้ต้องมีหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือวางประจำ หรือชำระหนี้บางส่วน กรรมสิทธิ์เปลี่ยนเมื่อจดทะเบียนโอน ถ้าไม่จดการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ
ไม่ต้องจด
สัญญาจะซื้อจะขาย
ต้องจด
การโอนกรรมสิทธิ์
3 ทาง
หนังสือ วางประจำ หรือชำระบางส่วน
โมฆะ
ซื้อขายที่ไม่จดทะเบียน
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านไม่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สิ่งที่ต้องจดทะเบียนคือการโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่จดการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ
สัญญาจะขายไม่ต้องจด สัญญาที่โอนทันทีต้องจด
มาตรา 456 วรรคหนึ่งใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ วรรคสองแยกสัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขาย ออกไปอีกแบบ กฎหมายไม่ได้บอกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่จดทะเบียนเป็นโมฆะ บอกว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ถ้าไม่มีหลักฐานตามวรรคสอง ลำดับวันไปสำนักงานที่ดินอยู่ใน ขายบ้านภูเก็ต ต้องทำอะไรบ้าง
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านต้องจดทะเบียนไหม?
ไม่ต้อง สิ่งที่ต้องจดทะเบียนคือการโอนกรรมสิทธิ์ การซื้อขายที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ดูข้อความในสัญญา ไม่ดูชื่อหัวกระดาษ ถ้าเขียนว่ากรรมสิทธิ์โอนในวันนี้โดยไม่ไปจดทะเบียน นั่นเป็นการซื้อขายตามวรรคหนึ่งและเป็นโมฆะ ถ้าเขียนว่าจะไปจดทะเบียนโอนในวันข้างหน้า นั่นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตามวรรคสอง
- มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ชื่อบนโฉนดจึงเปลี่ยนวันจดทะเบียนโอน ไม่ใช่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
- ห้องชุดเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นเป็นโมฆะตามวรรคหนึ่ง
- ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอนเป็นคนละเรื่องกับคำถามว่าสัญญาจะซื้อจะขายต้องจดหรือไม่ อ่านจำนวนใน ค่าโอนบ้าน 2569 จ่ายกี่บาท
ข้อควรระวัง
- ถือว่าเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้วชื่อบนโฉนดเปลี่ยน
- อ่านแค่หัวกระดาษ โดยไม่ดูว่าข้อความโอนวันนี้หรือจะไปโอนวันหลัง
จะขาย
ตกลงว่าจะไปโอนวันหลัง ไม่ต้องจดวันนี้
ซื้อขาย
โอนกรรมสิทธิ์ทันที ต้องจดทะเบียน
ชื่อบนโฉนด
เปลี่ยนวันจดทะเบียน ไม่ใช่วันเซ็นสัญญา
ฟ้องได้เมื่อมีหนังสือ วางประจำ หรือชำระบางส่วน
มาตรา 456 วรรคสอง บอกว่าสัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ มีครบทางใดทางหนึ่งก็ฟ้องได้ ไม่ต้องจดทะเบียนสัญญานั้น
ไม่มีหนังสือ แต่ได้ให้เงินไว้แล้ว ฟ้องได้ไหม?
วรรคสองให้ฟ้องได้เมื่อได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว แม้ไม่มีหนังสือลงลายมือชื่อ ผลของเงินมัดจำเมื่อยกเลิกสัญญาอยู่ในบทความมัดจำ
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ลายมือชื่อที่กฎหมายต้องการคือฝ่ายที่ถูกฟ้อง ถ้าผู้ซื้อจะฟ้องผู้ขาย หนังสือต้องมีลายมือชื่อผู้ขาย ถ้าผู้ขายจะฟ้องผู้ซื้อ หนังสือต้องมีลายมือชื่อผู้ซื้อ การให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อทำให้ฝ่ายไหนฟ้องอีกฝ่ายก็มีหลักฐาน
- สัญญาปากเปล่าไม่ได้เป็นโมฆะตามวรรคหนึ่ง แต่ฟ้องไม่ได้ เว้นแต่ได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
- วางประจำเป็นคำในวรรคสอง เงินที่ให้ไว้เป็นมัดจำวันทำสัญญา และผลเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดนัด อ่านใน วางมัดจำซื้อบ้านภูเก็ต ยกเลิกแล้วได้เงินคืนไหม
- เมื่อฟ้องบังคับตามสัญญาได้ กรรมสิทธิ์ยังเปลี่ยนเมื่อสำนักงานที่ดินจดทะเบียน คำพิพากษาไม่ได้แทนใบเสร็จวันโอน
ข้อควรระวัง
- นัดซื้อด้วยวาจาอย่างเดียว แล้วไปฟ้องโดยไม่มีวางประจำและไม่มีการชำระหนี้บางส่วน
- มีลายมือชื่อฝั่งเดียว แล้วให้ฝั่งที่ไม่ได้ลงชื่อเป็นฝ่ายฟ้อง
หนังสือลงชื่อ
ลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ไม่ต้องจดทะเบียน
วางประจำ
ทางที่สองในวรรคสอง
ชำระบางส่วน
จ่ายหนี้ตามสัญญาไปแล้วบางส่วน
จ่ายครบก่อนวันโอน ยังไม่ได้ชื่อ
การจ่ายราคาครบก่อนวันนัดไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ ถ้าเอกสารเป็นการซื้อขายที่โอนทันทีและไม่ได้จดทะเบียน นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะตามวรรคหนึ่ง ผู้ซื้อไม่ได้ชื่อบนโฉนด มาตรา 172 ให้คืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมตามบทลาภมิควรได้ มาตรา 419 ห้ามฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ผู้เสียหายรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่เวลาที่สิทธินั้นได้มีขึ้น อายุความชุดนี้ใช้กับการซื้อขายที่เป็นโมฆะ ไม่ใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายที่ฟ้องบังคับได้
โอนเงินครบแล้ว ได้ชื่อบนโฉนดหรือยัง?
ยัง กรรมสิทธิ์เปลี่ยนเมื่อสำนักงานที่ดินจดทะเบียนการได้มา การซื้อขายที่ไม่จดทะเบียนเป็นโมฆะ และเงินที่จ่ายไปเพราะโมฆะกรรมเรียกคืนตามบทลาภมิควรได้
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มัดจำและเงินที่ผ่อนก่อนวันโอนเป็นเงินตามสัญญา จะยังไม่ใช่การเปลี่ยนชื่อ เอกสารที่ยื่นวันจดทะเบียนอยู่ใน เอกสารโอนบ้านภูเก็ต ซื้อและขายต้องใช้อะไร
- ผู้ขายหรือผู้ซื้อที่ไม่ไปเองใช้หนังสือมอบอำนาจคนละฉบับกับสัญญาจะซื้อจะขาย ชุดนั้นอยู่ใน มอบอำนาจขายบ้าน ใช้เอกสารอะไรบ้าง
- บ้านที่เป็นสินสมรสยังต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรสอีกฝ่ายในวันโอน อ่านใน ขายบ้านภูเก็ต คู่สมรสต้องลงชื่อไหม
ข้อควรระวัง
- จ่ายราคาเต็มก่อนมีใบจดทะเบียน แล้วถือว่าบ้านเป็นของตนแล้ว
- เอาอายุความหนึ่งปีของลาภมิควรได้ไปใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายที่ฟ้องบังคับได้
มัดจำ
ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์
จ่ายครบ
ก็ยังไม่ได้ชื่อบนโฉนด
วันจดทะเบียน
วันที่การได้มาบริบูรณ์
สองแบบในมาตรา 456
วรรคหนึ่งกับการซื้อขายที่โอนกรรมสิทธิ์ทันที วรรคสองกับสัญญาที่จะไปโอนวันหลัง ตารางนี้แยกผลของสองแบบ
หัวกระดาษเขียนว่าสัญญาซื้อขาย แต่เนื้อหาบอกว่าจะไปโอนเดือนหน้า ต้องจดวันนี้ไหม?
ไม่ต้องจดวันนี้ ถ้าข้อความตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนในวันข้างหน้า นั่นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตามวรรคสอง กรรมสิทธิ์เปลี่ยนในวันจดทะเบียน
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ทั้งสองแบบยังใช้สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ เมื่อถึงวันโอน
- สัญญาจะซื้อจะขายที่ฟ้องได้เป็นหนี้ที่ต้องไปจดทะเบียน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่เปลี่ยนแล้ว
- การซื้อขายที่เป็นโมฆะเรียกทรัพย์คืนตามมาตรา 172 และอายุความตามมาตรา 419
ข้อควรระวัง
- จดทะเบียนสัญญาจะซื้อจะขายโดยเข้าใจว่าชื่อเปลี่ยนแล้ว
- ทำสัญญาที่เขียนว่าโอนวันนี้ แล้วยังไม่ไปสำนักงานที่ดิน
วรรคหนึ่ง
ไม่จดทะเบียน เป็นโมฆะ
วรรคสอง
ไม่จดได้ แต่ต้องมีหลักฐานจึงฟ้องได้
วันโอน
วันที่ชื่อบนโฉนดเปลี่ยน
| หัวข้อ | สัญญาจะซื้อจะขาย | ซื้อขายที่โอนทันที |
|---|---|---|
| จดทะเบียน | ไม่ต้องจดตัวสัญญา | ต้องจด มิฉะนั้นเป็นโมฆะ |
| หลักฐานที่ใช้ฟ้อง | หนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือวางประจำ หรือชำระบางส่วน | หนังสือที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ |
| กรรมสิทธิ์ | ยังไม่เปลี่ยน | เปลี่ยนเมื่อจดทะเบียน |
| จ่ายครบก่อนวันโอน | ยังไม่ได้ชื่อบนโฉนด | ไม่ได้ชื่อ ถ้ายังไม่จดทะเบียน |
| อ่านต่อ | วางมัดจำซื้อบ้านภูเก็ต ยกเลิกแล้วได้เงินคืนไหม | ขายบ้านภูเก็ต ต้องทำอะไรบ้าง |
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และสัญญาจะซื้อจะขาย
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 การคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรม
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 419 อายุความลาภมิควรได้
- ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อติดต่อราชการ จดทะเบียนประเภทโอนอสังหาริมทรัพย์ กรณีไม่ต้องประกาศ
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01สัญญาจะซื้อจะขายบ้านต้องจดทะเบียนไหม?
ไม่ต้อง จดทะเบียนเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง
02ไม่มีหนังสือสัญญา จะฟ้องได้ไหม?
ฟ้องได้เมื่อได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ตามมาตรา 456 วรรคสอง ถ้านัดกันด้วยวาจาอย่างเดียวและไม่มีสองทางนั้น จะฟ้องบังคับคดีไม่ได้
03ต้องมีลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายไหม?
วรรคสองต้องการลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด คือฝ่ายที่ถูกฟ้อง ถ้าต้องการให้ทั้งสองฝ่ายฟ้องกันได้ ทั้งสองฝ่ายควรลงชื่อ
04จ่ายเงินครบแล้วได้กรรมสิทธิ์หรือยัง?
ยัง กรรมสิทธิ์เปลี่ยนเมื่อจดทะเบียนการได้มาตามมาตรา 1299 ถ้าเอกสารเป็นการซื้อขายที่ไม่จดทะเบียน นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะ
05ซื้อขายที่ไม่จดทะเบียน เรียกเงินคืนได้ภายในกี่ปี?
มาตรา 172 ให้คืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมตามบทลาภมิควรได้ มาตรา 419 ห้ามฟ้องเมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่สิทธินั้นได้มีขึ้น อายุความนี้ไม่ใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายที่ฟ้องบังคับได้
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมตรวจสอบสิทธิ์ก่อนซื้อแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเทียบทำเล นัดชมทรัพย์ และตรวจเอกสารก่อนตัดสินใจ