ขายบ้านภูเก็ต คู่สมรสต้องลงชื่อไหม

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสนอกจากที่แยกไว้เป็นสินส่วนตัวเป็นสินสมรส ตามมาตรา 1470 มาตรา 1474 ยังนับทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรส ทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือโดยการให้เป็นหนังสือเมื่อเอกสารระบุว่าเป็นสินสมรส และดอกผลของสินส่วนตัว เข้าเป็นสินสมรส
• ถ้าสงสัยว่าทรัพย์นั้นเป็นสินสมรสหรือไม่ มาตรา 1474 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส
• การขาย จำนอง และปลดจำนองสินสมรสอยู่ในรายการเดียวกันของมาตรา 1476 บ้านที่ยังผ่อนจึงเกี่ยวทั้งการขายและการปลดจำนอง อ่านลำดับเงินวันโอนใน ขายบ้านภูเก็ตที่ยังผ่อนธนาคารอยู่

ข้อควรระวัง

• นิติกรรมที่ทำฝ่ายเดียวโดยไม่มีความยินยอมเป็นโมฆียะ ไม่ได้เป็นโมฆะเอง คู่สมรสอีกฝ่ายฟ้องให้ศาลเพิกถอนได้ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่รู้เหตุ และไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำนิติกรรม เว้นแต่ได้ให้สัตยาบันแล้ว หรือขณะทำนิติกรรมบุคคลภายนอกทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ตามมาตรา 1480
• จะจัดการสินสมรสต่างจากมาตรา 1476 ได้ก็ต่อเมื่อมีสัญญาก่อนสมรสตามมาตรา 1465 และ 1466 มาตรา 1476/1 ไม่เปิดให้สัญญาที่ทำทีหลังสมรสเลื่อนอำนาจขายไปให้ฝ่ายเดียว

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• มาตรา 1472 บอกว่าสินส่วนตัวที่แลกเปลี่ยน ซื้อทรัพย์อื่นมาแทน ขายได้เป็นเงิน หรือถูกทำลายแล้วได้ทรัพย์หรือเงินทดแทน ทรัพย์หรือเงินนั้นยังเป็นสินส่วนตัว
• มรดกที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตายหลังวันที่ 15 ตุลาคม 2519 แนวกรมที่ดินให้ถือเป็นสินส่วนตัวเมื่อไม่มีพินัยกรรม พินัยกรรมระบุเป็นสินส่วนตัวหรือสินเดิม หรือพินัยกรรมไม่ได้ระบุว่าเป็นสินสมรส ถ้าพินัยกรรมหรือหนังสือให้ระบุว่าเป็นสินสมรส ให้ใช้มาตรา 1474 ภาษีตอนรับมรดกเป็นคนละเรื่อง อ่านใน รับบ้านเป็นมรดก
• ผู้ซื้อบ้านมือสองควรถามว่าผู้ขายมีคู่สมรสหรือไม่ และบ้านได้มาตอนไหน รายการเช็กก่อนโอนอยู่ใน ซื้อบ้านมือสองภูเก็ต

ข้อควรระวัง

• ดอกผลของสินส่วนตัวเป็นสินสมรสตามมาตรา 1474 ตัวบ้านที่เป็นสินส่วนตัวไม่ได้กลายเป็นสินสมรสเพราะมีค่าเช่า
• ทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรสและชี้ไม่ได้ว่าเป็นสินส่วนตัว ให้สันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส การบอกว่าใช้เงินส่วนตัวซื้อ โดยไม่มีหลักฐานของทางได้มา ไม่ทำให้ข้อสันนิษฐานหายไป

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ทรัพย์นอกจากสินส่วนตัวที่ได้มาหลังวันที่ 15 ตุลาคม 2519 ถ้าไม่มีสัญญาก่อนสมรสกำหนดอย่างอื่น ฝ่ายที่มาขอทำนิติกรรมต้องให้อีกฝ่ายให้ความยินยอม ทรัพย์ที่ได้มาก่อนวันที่ 16 ตุลาคม 2519 ใช้แนวคนละแบบ ถ้าไม่มีสัญญาเรื่องทรัพย์สินกำหนดอย่างอื่น สามีขอทำนิติกรรมได้โดยไม่ต้องให้ภริยายินยอม แต่ถ้าภริยาเป็นผู้ขอ ต้องให้สามียินยอม
• ความยินยอมต้องทำเป็นหนังสือ ถ้าไม่มีความยินยอมเป็นหนังสือและไม่มีคำสั่งศาลอนุญาตแทนตามมาตรา 1478 พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนเมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ายยืนยัน และต้องบันทึกถ้อยคำไว้ การรับจดทะเบียนหลังบันทึกถ้อยคำไม่ได้ทำให้สิทธิฟ้องเพิกถอนตามมาตรา 1480 หมดไป
• ผู้ขอจดทะเบียนต้องเป็นผู้มีชื่อในหลักฐานกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง วันได้มาดูจากวันจดทะเบียน เว้นแต่มรดกให้ดูวันที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย
• การซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างสมรส พนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนและบันทึกว่ามีสัญญาก่อนสมรสกำหนดเรื่องทรัพย์สินไว้หรือไม่ ถ้าไม่มีสัญญาเช่นว่า เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมาขอซื้อ ให้รับจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องให้อีกฝ่ายยินยอม บ้านที่ซื้อระหว่างสมรสนั้นยังถูกสันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส และตอนขายต้องกลับมาใช้มาตรา 1476 ถ้าสัญญาก่อนสมรสให้ฝ่ายเดียวเป็นผู้จัดการ ฝ่ายที่ไม่มีอำนาจจัดการต้องได้รับความยินยอมก่อนซื้อ
• คนที่อยู่ด้วยกันโดยไม่ได้จดทะเบียนสมรสไม่ใช่คู่สมรสตามมาตรา 1476 ถ้ามาในวันจดทะเบียน กรมที่ดินให้สอบถามและบันทึกถ้อยคำว่าเป็นคู่กันโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ถ้าไม่มาและมีหนังสือรับรองในทำนองนั้น ให้นำมาแสดง ถ้าทำทั้งสองทางไม่ได้ ให้บันทึกผู้ขอรับรองสถานะนั้น แล้วจดทะเบียนได้เมื่อทั้งสองฝ่ายยืนยันและยอมรับผิดชอบเอง
• ลำดับเอกสารทั้งชุดของวันโอนอยู่ใน เอกสารโอนบ้านภูเก็ต และลำดับงานขายอยู่ใน ขายบ้านภูเก็ต

ข้อควรระวัง

• คู่มือกรณีไม่ต้องประกาศครอบคลุมทั้งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ข้อ 2.3 เรื่องหนังสือยินยอมคู่สมรสจึงใช้กับห้องชุดด้วย คู่มือกรณีต้องประกาศมีข้อ 2.3 ในทำนองเดียวกัน
• ถ้าหย่าหรือศาลแบ่งทรัพย์แล้ว ใช้บันทึกหลังการหย่าหรือคำพิพากษาพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด ตามข้อ 2.2 ของคู่มือเดียวกัน ไม่ใช้หนังสือยินยอมของคู่สมรสที่ความสัมพันธ์สิ้นแล้ว