ขายบ้านภูเก็ตที่ยังผ่อนธนาคารอยู่
ขายได้ทั้งที่ยังผ่อน โอนชื่ออย่างเดียวไม่ทำให้จำนองหาย ถ้าผู้ซื้อจะรับบ้านปลอดธนาคาร ต้องไถ่ถอนในวันเดียวกับโอน ยอดปิดใช้จดหมายของธนาคารในวันนั้น
ขายได้
ยังผ่อนอยู่ก็โอนชื่อได้
วันเดียวกัน
ไถ่ถอนพร้อมโอนเมื่อขายแบบปลอด
จดหมายธนาคาร
ยอดปิดบัญชีในวันนัด
ไม่ใช่ร้อยละ 1
วันไถ่ถอนไม่คิดค่าจำนองซ้ำ
บ้านที่ยังผ่อนในภูเก็ตขายได้ โฉนดไม่ได้อยู่ที่ธนาคารในความหมายว่าเจ้าของขายไม่ได้ สิ่งที่ต้องแยกคือจะขายแบบปลอดจำนอง หรือโอนไปทั้งที่จำนองยังติดอยู่
โอนชื่อไม่ทำให้จำนองหาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 บอกว่าจำนองคือการเอาทรัพย์ไว้เป็นประกันหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์นั้นให้ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบได้รับชำระจากทรัพย์ที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังคนอื่นแล้ว บ้านจึงยังขายได้ และจำนองยังตามบ้านไปจนกว่าจะระงับ
ขายบ้านที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ได้ไหม?
ได้ เจ้าของยังมีชื่อบนโฉนดและยังครอบครองบ้าน ธนาคารมีสิทธิในฐานะผู้รับจำนอง ไม่ได้กลายเป็นเจ้าของบ้านเพราะรับจำนอง ถ้าจะให้ผู้ซื้อรับบ้านโดยไม่มีธนาคารติดอยู่ ต้องทำให้จำนองระงับก่อนหรือในคราวเดียวกับโอน
ไม่ต้องส่งมอบบ้าน
จำนองไม่ใช่การยกบ้านให้ธนาคารถือไว้
โอนแล้วยังติด
ผู้รับจำนองยังเบิกจากบ้านนั้นได้ แม้ชื่อผู้ซื้อจะเข้าโฉนดแล้ว
ระงับเมื่อหนี้หมด
หนี้ที่ประกันระงับด้วยเหตุอื่นที่ไม่ใช่อายุความ จำนองระงับตามไป
ปลดได้ด้วยหนังสือ
ผู้รับจำนองปลดจำนองให้ผู้จำนองเป็นหนังสือก็ทำให้จำนองระงับ
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 744 วางเหตุที่จำนองระงับ รวมทั้งการถอนจำนอง การขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และการเอาทรัพย์หลุด ทางที่ใช้ในการขายบ้านทั่วไปคือชำระหนี้จนจำนองระงับ หรือให้ธนาคารปลดเป็นหนังสือ แล้วจดไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน
- ถ้าโอนไปทั้งที่ยังติดจำนอง ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองเอาแก่ผู้รับโอนต้องมีจดหมายบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน ตามมาตรา 735
- ผู้รับโอนที่ไม่ใช่ลูกหนี้ ผู้ค้ำประกัน หรือทายาทของคนเหล่านั้น ไถ่ถอนจำนองได้ตามมาตรา 736 ทางนี้ไม่แทนการนัดธนาคารมาปลดในวันขายแบบปลอดจำนอง
ข้อควรระวัง
- บอกผู้ซื้อว่าโอนแล้วธนาคารหลุดเอง
- คิดว่าโฉนดอยู่ที่ธนาคารจึงห้ามขาย
- ซ่อนภาระจำนองไว้ในสัญญาจะขาย
ขายได้
ยังผ่อนอยู่ก็ทำสัญญาได้
จำนองตามไป
จนกว่าจะไถ่ถอนหรือปลด
60 วัน
บอกกล่าวก่อนบังคับเอาแก่ผู้รับโอน
ขายแบบปลอดธนาคารทำในวันเดียวกัน
คู่มือประชาชนของกรมที่ดินระบุว่า ถ้าผู้ไถ่ถอนมายื่นฝ่ายเดียว ต้องนำสัญญาจำนองฉบับผู้รับจำนองที่สลักหลังว่าไถ่ถอนแล้ว หรือหนังสือของผู้รับจำนองว่าไถ่ถอนแล้ว การขายที่ผู้ซื้อจะได้บ้านปลอดธนาคารจึงนัดผู้รับจำนองมาจดไถ่ถอนในคราวเดียวกับโอน ขั้นตอนฝั่งผู้ขายทั้งวันอยู่ในคู่มือขายบ้าน
ต้องปิดหนี้ให้หมดก่อนวันนัดหรือไม่?
ไม่จำเป็นต้องปิดด้วยเงินของผู้ขายก่อนวันนัดทุกครั้ง ถ้านัดแบบปลอดจำนอง เงินจากผู้ซื้อในวันโอนนำไปชำระตามจดหมายยอดปิดของธนาคาร แล้วจดไถ่ถอนก่อนโอนชื่อ ถ้ายอดในจดหมายสูงกว่าราคาขาย ส่วนต่างต้องมีคนจ่ายในวันนั้น ไม่งั้นธนาคารไม่ปลด และจำนองยังอยู่
ผู้รับจำนองมาเอง
จดไถ่ถอนพร้อมโอนเมื่อขายแบบปลอดภาระ
มาฝ่ายเดียวต้องมีหนังสือ
สัญญาที่สลักหลังแล้ว หรือหนังสือของธนาคารว่าไถ่ถอนแล้ว
คู่สมรสลงชื่อด้วย
ขายและปลดจำนองสินสมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอม ตามมาตรา 1476
ประกาศ 30 วันไม่ใช่ทุกโฉนด
ประกาศใช้เมื่อหนังสือแสดงสิทธินั้นกฎหมายบังคับให้ประกาศ ไม่ใช่ทุกแปลงที่มีโฉนด
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ลำดับวันโอนและสำนักงานที่ดินท้องที่ของแปลงอยู่ในขายบ้านภูเก็ต ชุดบัตรและโฉนดอยู่ในเอกสารโอนบ้านภูเก็ต
- ผู้ซื้อตรวจภาระบนโฉนดก่อนรับบ้านตามซื้อบ้านมือสองภูเก็ต ความต่างของโฉนดกับ น.ส.3 ก. ไปถึงว่าต้องประกาศหรือไม่
- ยอดปิดบัญชีเป็นจดหมายของธนาคารในวันนัด ไม่ใช่ยอดที่เหลือบนแอปเมื่อเดือนก่อน
ข้อควรระวัง
- นัดโอนโดยไม่บอกธนาคารทั้งที่สัญญาเขียนว่าปลอดจำนอง
- ใช้ประกาศ 30 วันกับโฉนดที่ไม่ต้องประกาศ
- ให้ผู้ขายไปไถ่ถอนคนเดียวโดยไม่มีหนังสือของธนาคาร
วันเดียวกัน
ไถ่ถอนแล้วจึงโอนชื่อ
หนังสือธนาคาร
ใช้เมื่อยื่นไถ่ถอนฝ่ายเดียว
มาตรา 1476
สินสมรสต้องยินยอมทั้งขายและปลด
แยกยอดปิดออกจากราคาขาย
กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องหักกี่เปอร์เซ็นต์จากราคาขายเพื่อปิดธนาคาร จดหมายยอดปิดคือจำนวนที่ธนาคารรับในวันนั้น ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สกส2. 7/2565 ลงวันที่ 3 มีนาคม 2565 ใช้บังคับวันที่ 1 เมษายน 2565 ให้เรียกเบี้ยปรับไถ่ถอนสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งจำนวนก่อนครบกำหนดได้เฉพาะกรณีเอาไปใช้กับสถาบันการเงินอื่นภายใน 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา และคิดจากเงินต้นคงเหลือในวันไถ่ถอน การขายบ้านแล้วปิดบัญชีไม่เข้ากรณีรีไฟแนนซ์นั้นโดยอัตโนมัติ
ราคาขาย 3 ล้าน แต่จดหมายปิดหนี้ 2.4 ล้าน เหลือเท่าไหร่?
ตัวอย่างนี้เป็นวิธีแยกเงินก้อนเดียว ไม่ใช่อัตราในกฎหมาย ถ้าราคาขาย 3,000,000 บาท และจดหมายปิดหนี้ 2,400,000 บาท สัญญาอาจให้ชำระธนาคาร 2,400,000 บาท แล้วส่วนต่าง 600,000 บาทเป็นของผู้ขาย ถ้าจดหมายเป็น 2,400,000 บาท แต่ราคาขายมี 2,000,000 บาท ยังขาด 400,000 บาทก่อนธนาคารจะปลด
ปิดหนี้ตามจดหมาย
ดอกเบี้ยคิดถึงวันโอนอยู่ในจดหมาย ไม่ใช่ยอดแอป
ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
เมื่อราคาขายสูงกว่ายอดปิด และสัญญาจัดสรรอย่างนั้น
ขาดเท่าไหร่ต้องเติม
เมื่อราคาขายต่ำกว่ายอดปิด จำนองไม่หลุดเอง
ไม่คิดร้อยละ 1 ซ้ำ
ร้อยละ 1 ไม่เกิน 200,000 บาท เป็นค่าจดทะเบียนตอนทำจำนอง
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่มีทุนทรัพย์เรียกแปลงละ 50 บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 47 ข้อ 2(7)(ฑ) วันไถ่ถอนไม่ใช่การจดจำนองครั้งใหม่ ใบเสร็จของสำนักงานที่ดินเป็นจำนวนที่ชำระ
- ค่าโอนและภาษีวันขายอยู่ในค่าโอนบ้าน 2569 ฐานราคาประเมินอยู่ในราคาประเมินที่ดินภูเก็ต ภาษีเมื่อถือไม่ครบ 5 ปีอยู่ในขายบ้านภายใน 5 ปี
- ถ้าผู้ซื้อกู้ใหม่ ค่าจดจำนองของผู้ซื้อเป็นอีกก้อน เงื่อนไขร้อยละ 0.01 อยู่ในค่าโอน 0.01% เงินที่ผู้ซื้อเตรียมอยู่ในซื้อบ้านภูเก็ตต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ วงเงินกู้ไม่เท่ากับยอดปิดบัญชีของผู้ขาย ดูในผ่อนบ้านภูเก็ต
ข้อควรระวัง
- ใช้ร้อยละ 3 ของเงินต้นเป็นค่าปรับทั้งที่ประกาศไม่ได้กำหนดร้อยละนั้น
- คิดร้อยละ 1 ของวงเงินเดิมเป็นค่าไถ่ถอน
- เอาค่างวดที่เหลือทั้งสัญญาไปเป็นยอดปิดบัญชี
จดหมายวันนัด
คือยอดที่ธนาคารรับ
3 ปีแรก
เบี้ยปรับได้เฉพาะกรณีย้ายไปสถาบันการเงินอื่น
50 บาท
ค่าจดทะเบียนที่ไม่มีทุนทรัพย์ต่อแปลง
ปลอดจำนองกับโอนไปทั้งที่ยังติด
สองทางนี้ให้ผลคนละแบบกับผู้ซื้อ สัญญาต้องเขียนให้ตรงกับทางที่เลือก ทางปลอดจำนองคือทางที่ผู้ซื้อบ้านอยู่เองใช้เป็นหลัก ทางที่รับจำนองติดไปใช้เมื่อผู้ซื้อยอมรับภาระนั้นและธนาคารไม่ขัดการโอน
ผู้ซื้อควรเลือกทางไหน?
ถ้าต้องการบ้านที่ไม่มีธนาคารของผู้ขายติดอยู่ ให้สัญญาเขียนว่าปลอดจำนอง และนัดไถ่ถอนในวันโอน ถ้ารับโอนไปทั้งที่ยังติดจำนอง บ้านยังเป็นประกันหนี้เดิม ผู้รับจำนองบังคับเอาแก่ผู้รับโอนได้หลังบอกกล่าวไม่น้อยกว่า 60 วัน
เขียนในสัญญาจะขาย
ระบุว่าปลอดจำนอง หรือรับไปทั้งที่ยังติด และใครจ่ายส่วนต่างถ้ายอดปิดสูงกว่าราคา
อย่าใช้ยอดแอป
ขอจดหมายยอดปิดถึงวันนัด แล้วเทียบกับราคาในสัญญา
ผู้ซื้อกู้คนละวง
วงเงินที่ธนาคารผู้ซื้ออนุมัติไม่ใช่ยอดปิดบัญชีของผู้ขาย
ตรวจโฉนดอีกครั้ง
ดูว่าจำนองถูกไถ่ถอนก่อนลงชื่อโอน เมื่อสัญญาเป็นแบบปลอด
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- เบี้ยปรับตามประกาศ สกส2. 7/2565 คิดจากเงินต้นคงเหลือ และใช้ได้เมื่อปิดทั้งก้อนเพื่อไปใช้บริการสถาบันการเงินอื่นภายใน 3 ปีแรก ไม่มีร้อยละตายตัวในประกาศ
- คำสั่งของธนาคารในจดหมายยอดปิดอาจรวมดอกเบี้ยถึงวันนัด ตัวเลขนั้นเปลี่ยนเมื่อวันนัดเลื่อน
- การยกบ้านให้ธนาคารเพื่อชำระหนี้เป็นการตกลงคนละแบบกับการขายให้ผู้ซื้อรายใหม่
ข้อควรระวัง
- เซ็นรับบ้านทั้งที่สัญญายังเขียนว่าปลอดจำนอง แต่จำนองยังไม่ถูกไถ่ถอน
- คิดว่าผู้ซื้อต้องใช้หนี้ธนาคารของผู้ขายทุกกรณี ทั้งที่สัญญายังไม่ได้เขียนอย่างนั้น
- ใช้เบี้ยปรับรีไฟแนนซ์กับทุกการขายภายใน 3 ปี
ปลอดจำนอง
ไถ่ถอนแล้วจึงโอน
ติดไปด้วย
จำนองยังเบิกจากบ้านได้
จดหมาย
กำหนดยอดปิดของวันนั้น
| หัวข้อ | ขายแบบปลอดจำนอง | โอนไปทั้งที่ยังติดจำนอง |
|---|---|---|
| วันโอน | จดไถ่ถอนแล้วจึงโอนชื่อ ผู้รับจำนองมาเอง หรือมีหนังสือถ้าผู้ไถ่ถอนมายื่นฝ่ายเดียว | ชื่อผู้ซื้อเข้าโฉนดได้ จำนองยังอยู่ ดูภาระก่อนรับในซื้อบ้านมือสองภูเก็ต |
| เงินที่ธนาคารรับ | ตามจดหมายยอดปิดของวันนัด ถ้าราคาขายไม่พอ ผู้ขายหรือผู้ที่สัญญาให้จ่ายต้องเติมส่วนต่าง | หนี้เดิมไม่หมดเพราะโอนชื่อ ผู้รับจำนองยังเบิกจากบ้านได้ |
| ค่าวันโอน | ค่าโอนและภาษียังคิดแยก ดูค่าโอนบ้าน 2569 | ค่าโอนยังเกิดเมื่อมีการโอน จำนองที่ยังติดไม่แทนค่าโอน |
| ผู้ซื้อที่กู้ใหม่ | ธนาคารผู้ซื้อเป็นคนละวงกับยอดปิดของผู้ขาย ดูผ่อนบ้านภูเก็ต | ผู้ซื้อรับภาระจำนองเดิม การกู้ใหม่ไม่ลบจำนองนั้นเอง |
แหล่งที่มา
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ขายบ้านที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ได้หรือไม่?
ได้ จำนองไม่ได้ทำให้ต้องส่งมอบบ้านให้ธนาคาร เจ้าของยังขายได้ แต่โอนชื่ออย่างเดียวไม่ทำให้จำนองหาย ผู้รับจำนองยังได้รับชำระจากบ้านนั้นก่อนเจ้าหนี้สามัญ แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปแล้ว
02ต้องเอาเงินไปปิดหนี้ก่อนวันนัดทุกครั้งหรือไม่?
ไม่จำเป็น ถ้าขายแบบปลอดจำนอง สามารถใช้เงินจากผู้ซื้อในวันโอนชำระตามจดหมายยอดปิด แล้วจดไถ่ถอนในคราวเดียวกับโอน ถ้าราคาขายต่ำกว่าจดหมาย ต้องมีเงินส่วนต่างก่อนธนาคารจะปลด
03ขายภายใน 3 ปีแรกต้องเสียค่าปรับกี่เปอร์เซ็นต์?
ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้กำหนดร้อยละตายตัว เบี้ยปรับไถ่ถอนสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งจำนวนก่อนครบกำหนดเรียกได้เฉพาะเมื่อปิดเพื่อไปใช้กับสถาบันการเงินอื่นภายใน 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา และคิดจากเงินต้นคงเหลือ การขายแล้วปิดบัญชีไม่เข้ากรณีนั้นโดยอัตโนมัติ ยอดที่ต้องจ่ายคือจดหมายของธนาคารในวันนัด
04ค่าไถ่ถอนจำนองคือร้อยละ 1 ของวงเงินหรือไม่?
ไม่ใช่ ร้อยละ 1 ของจำนวนเงินที่จำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท เป็นค่าจดทะเบียนตอนทำจำนอง การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่มีทุนทรัพย์เรียกแปลงละ 50 บาท ใบเสร็จของสำนักงานที่ดินเป็นจำนวนที่ชำระในวันไถ่ถอน
05ผู้ซื้อไปยื่นไถ่ถอนคนเดียวได้ไหม?
ได้เมื่อมีสัญญาจำนองฉบับผู้รับจำนองที่สลักหลังว่าไถ่ถอนแล้ว หรือมีหนังสือของผู้รับจำนองว่าไถ่ถอนแล้ว ถ้าไม่มีหลักฐานนั้น ต้องให้ผู้รับจำนองมาดำเนินการด้วย
06คู่สมรสต้องลงชื่อตอนปลดจำนองด้วยหรือไม่?
ถ้าบ้านเป็นสินสมรส การขายและการปลดจำนองต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่าย ตามมาตรา 1476 แม้บนโฉนดจะมีชื่อเพียงคนเดียว
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมโอนหรือซื้อคอนโดในภูเก็ตแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเตรียมเอกสาร ประมาณการค่าใช้จ่าย และประสานวันโอนให้ราบรื่น