วางมัดจำซื้อบ้านภูเก็ต ยกเลิกแล้วได้เงินคืนไหม
ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายริบมัดจำได้ ผู้ขายผิดสัญญาต้องคืนเท่าที่รับไว้ ไม่ได้คืนสองเท่าเอง เว้นแต่สัญญาเขียนไว้
ผู้ซื้อผิด
ผู้ขายริบมัดจำได้
ผู้ขายผิด
คืนเท่าที่รับไว้
สองเท่า
ต้องมีข้อความในสัญญา
สูงเกินส่วน
ศาลอาจลดการริบ
เงินที่จ่ายก่อนโอนบ้านในภูเก็ตไม่ได้คืนหรือริบเหมือนกันทุกใบ ต้องดูว่าเป็นมัดจำของสัญญาแล้วหรือยัง และฝ่ายใดเป็นฝ่ายที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา
มัดจำเกิดเมื่อเข้าทำสัญญา
มาตรา 377 บอกว่าเมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ให้ถือว่าเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว และมัดจำเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญานั้น ก่อนโอนให้ตรวจโฉนดและรายการในคู่มือซื้อบ้านมือสอง
เงินที่จ่ายวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน เป็นมัดจำไหม?
เป็นมัดจำเมื่อให้ไว้ตอนเข้าทำสัญญา เพื่อเป็นหลักฐานว่าสัญญาเกิดแล้ว และเป็นประกันว่าจะปฏิบัติตามสัญญา รวมถึงเจตนาให้นำไปหักเป็นส่วนหนึ่งของราคา หรือให้ริบได้ถ้าผู้วางไม่ชำระหนี้ การเรียกว่าค่าจองอย่างเดียวยังไม่พอ ต้องดูข้อความในใบนั้น
พยานหลักฐาน
มาตรา 377 ให้ถือว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว
ประกันการปฏิบัติ
มัดจำผูกกับการชำระหนี้ตามสัญญา ไม่ใช่แค่ใบนัดหมาย
หักจากราคาได้
เมื่อชำระหนี้ มาตรา 378 (1) ให้คืน หรือจัดเป็นการใช้เงินบางส่วน
คนละเรื่องกับค่าโอน
วันจดทะเบียนโอนยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีแยกจากมัดจำ
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- สัญญาจะซื้อจะขายบ้านไม่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่จะฟ้องบังคับคดีได้ต้องมีหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือวางประจำ หรือชำระหนี้บางส่วน ตามมาตรา 456 วรรคสอง
- การโอนกรรมสิทธิ์บ้านต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง
- วันโอนยังมีค่าโอน ซึ่งไม่ได้ถูกตัดด้วยการที่มีมัดจำ
ข้อควรระวัง
- โอนเงินตามแชท โดยไม่มีข้อความว่าเป็นมัดจำของสัญญาใด
- เข้าใจว่าจ่ายเงินแล้วกรรมสิทธิ์บ้านย้ายทันที
- ใช้ใบจองที่ยังไม่มีข้อตกลง ไปอ้างว่าผู้ขายริบได้ทุกกรณี
มาตรา 377
มัดจำคือหลักฐานและประกัน
มาตรา 456
โอนบ้านต้องจดทะเบียน
ก่อนจ่าย
อ่านใบให้จบก่อนโอนเงิน
ใครผิด สัญญาจึงบอกได้ว่าเงินอยู่กับใคร
มาตรา 378 ใช้เมื่อไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด มัดจำริบได้ ผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ให้ส่งคืนมัดจำ ข้อความมาตรานี้ไม่ได้เขียนว่าคืนสองเท่า
ผู้ขายบ้านไม่ยอมโอน ต้องคืนมัดจำสองเท่าไหม?
ไม่ต้อง คืนสองเท่าเอง มาตรา 378 (3) ให้ส่งคืนมัดจำเมื่อฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้พ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ สองเท่ามีเมื่อสัญญาเขียนไว้เป็นอย่างอื่น
ผู้ซื้อผิด
มาตรา 378 (2) ให้ริบ ถ้าผู้วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น
ผู้ขายผิด
มาตรา 378 (3) ให้ส่งคืนมัดจำเท่าที่รับไว้
ตกลงอย่างอื่น
วรรคแรกของมาตรา 378 เปิดให้สัญญาเขียนผลของมัดจำไว้ต่างจากค่าเริ่มต้นได้
โอนสำเร็จ
มาตรา 378 (1) ให้นำมัดจำไปใช้เป็นเงินบางส่วนของราคา หรือคืน แล้วแต่ข้อตกลง
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ตัวอย่างประกอบคำอธิบาย ไม่ใช่สัญญาของบ้านหลังใดหลังหนึ่ง ราคา 8,000,000 บาท มัดจำ 200,000 บาท
- ผู้ซื้อไม่ไปโอนและเป็นฝ่ายผิด ผู้ขายริบ 200,000 บาทได้ตามมาตรา 378 (2)
- ผู้ขายไม่โอนและเป็นฝ่ายผิด โดยสัญญาไม่ได้เขียนอย่างอื่น ต้องคืน 200,000 บาท ไม่ใช่ 400,000 บาท
ข้อควรระวัง
- บอกว่ากฎหมายบังคับให้ผู้ขายคืนมัดจำสองเท่าทุกสัญญา
- ผู้ซื้อไม่ไปตามนัด แล้วเรียกมัดจำคืนทั้งก้อน
- นับมัดจำซ้ำเป็นทั้งส่วนของราคาและเป็นเบี้ยปรับในก้อนเดียวกัน
ริบ
เมื่อผู้วางมัดจำผิด
คืนเท่าเดิม
เมื่อผู้รับมัดจำผิด
สองเท่า
ต้องเขียนในสัญญา
ค่าจอง เบี้ยปรับ และมัดจำ ไม่ใช่คำเดียวกัน
เบี้ยปรับตามมาตรา 379 เป็นเงินที่ลูกหนี้สัญญาว่าจะใช้เมื่อไม่ชำระหนี้ หรือไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เบี้ยปรับไม่ใช่เงินที่จะจัดไปเป็นการใช้หนี้บางส่วนแบบมัดจำ มาตรา 383 ให้ศาลลดเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนเป็นจำนวนพอสมควรได้
ใบจองบ้านที่ยังไม่มีสัญญาจะซื้อจะขาย ริบเงินได้ไหม?
ดูข้อความในใบจอง ถ้าใบนั้นเป็นสัญญาและเขียนว่าจะริบเมื่อไม่เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในกำหนด เงินก้อนนั้นอาจเป็นมัดจำของสัญญานั้น ถ้ายังไม่มีสัญญาและไม่มีข้อตกลงให้ริบ การเรียกว่าค่าจองไม่ได้ทำให้เกิดสิทธิริบตามมาตรา 378
มัดจำ
ให้ตอนเข้าทำสัญญา เป็นหลักฐาน เป็นประกัน และหักราคาได้
ค่าจอง
ชื่อบนใบไม่ตัดสิน ต้องดูว่ามีสัญญาและข้อริบหรือไม่
เบี้ยปรับ
กำหนดค่าเสียหายล่วงหน้าเมื่อไม่ชำระหนี้ ไม่ได้หักเป็นราคาบ้าน
ศาลลดเบี้ยปรับ
มาตรา 383 ลดได้เมื่อเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 380 ให้เจ้าหนี้เลือกเรียกเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ได้ แต่เมื่อแสดงว่าจะเรียกเบี้ยปรับแล้ว ขาดสิทธิเรียกให้ชำระหนี้อีก
- มาตรา 384 ถ้าหนี้ตามสัญญาไม่สมบูรณ์ ข้อเบี้ยปรับสำหรับการไม่ปฏิบัติตามสัญญานั้นก็ไม่สมบูรณ์ด้วย
- อย่าเซ็นใบที่เขียนทั้งมัดจำและเบี้ยปรับทับก้อนเงินเดียวกัน โดยไม่แยกให้ชัด
ข้อควรระวัง
- เข้าใจว่าทุกใบที่เขียนคำว่าจอง คือมัดจำที่ริบได้
- ใช้เบี้ยปรับหักเป็นราคาบ้านทั้งที่สัญญาไม่ได้ให้หัก
- ฟ้องบังคับสัญญาจะซื้อจะขายทั้งที่ไม่มีหนังสือ ไม่วางประจำ และไม่ได้ชำระหนี้บางส่วน
ดูถ้อยคำ
ไม่ดูแค่หัวกระดาษ
เบี้ยปรับ
คนละมาตรากับมัดจำ
มาตรา 383
ศาลลดเบี้ยปรับได้
สามทางของเงินก้อนเดียวกัน
ตารางนี้ใช้เมื่อเงินนั้นเป็นมัดจำตามมาตรา 377 และสัญญาไม่ได้เขียนผลไว้เป็นอย่างอื่น ถ้าสัญญาเขียนไว้ต่างออกไป ให้เริ่มจากข้อความในสัญญานั้น
ยกเลิกการซื้อบ้านในภูเก็ต เงินมัดจำอยู่กับใคร?
ผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด ผู้ขายริบได้ ผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ต้องคืนเท่าที่รับไว้ โอนสำเร็จ ให้นำไปหักเป็นส่วนหนึ่งของราคาหรือคืนตามข้อตกลง สองเท่าไม่ได้เกิดจากมาตรา 378 เอง
ภายในกำหนด
ถ้าเวลาเป็นสาระสำคัญและล่วงเลยโดยไม่ชำระ มาตรา 388 ให้เลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน
ไม่มีวันกำหนด
มาตรา 387 ให้กำหนดเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ชำระ ถ้าไม่ชำระจึงเลิกสัญญาได้
เลิกแล้ว
มาตรา 391 ให้กลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนบวกดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
ค่าเสียหาย
วรรคท้ายมาตรา 391 บอกว่าการเลิกสัญญาไม่ตัดสิทธิเรียกค่าเสียหาย
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- การเลิกสัญญาทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง และถอนไม่ได้ ตามมาตรา 386
- ดอกเบี้ยตามมาตรา 391 เกิดเมื่อมีการเลิกสัญญาและมีเงินที่ต้องคืน ไม่ใช่ดอกเบี้ยของทุกใบจอง
- ข้อพิพาทเรื่องมัดจำไม่ใช่เรื่องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตคำนวณให้ในวันโอน
ข้อควรระวัง
- เลิกสัญญาเองโดยไม่บอกอีกฝ่าย แล้วถือว่ามัดจำหลุดทันที
- ปนดอกเบี้ยตามมาตรา 391 เข้าไปในกรณีที่สัญญายังไม่เลิก
- ตกลงเลิกกันแล้ว แต่ไม่มีหนังสือว่ามัดจำคืนหรือริบ
บอกกล่าว
เมื่อสัญญายังไม่มีวันกำหนด
ฐานะเดิม
เมื่อใช้สิทธิเลิกสัญญา
ค่าเสียหาย
ยังเรียกได้หลังเลิกสัญญา
| หัวข้อ | ผู้ซื้อผิดสัญญา | ผู้ขายผิดสัญญา | โอนสำเร็จ |
|---|---|---|---|
| มัดจำตามมาตรา 378 | ริบได้ | คืนเท่าที่รับไว้ | หักเป็นส่วนหนึ่งของราคา หรือคืน |
| สองเท่า | ไม่มีในค่าเริ่มต้น | มีเมื่อสัญญาเขียนไว้ | ไม่ใช้ |
| ศาล | อาจลดถ้าริบสูงเกินส่วน | อาจลดถ้าข้อตกลงสูงเกินส่วน | ไม่มีการริบ |
| ค่าโอนและภาษีวันจดทะเบียน | ยังไม่ถึงวันโอน | ยังไม่ถึงวันโอน | คิดแยกจากมัดจำ |
มัดจำสูงเกินส่วน ศาลอาจลดการริบ
พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 บอกว่าในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากต้องริบมัดจำ และมัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ คำว่าก็ได้หมายถึงดุลพินิจของศาล ไม่ได้ลดทุกคดี
ผู้ขายริบมัดจำทั้งก้อนเสมอไปไหม?
ไม่เสมอ ถ้าเข้าเหตุริบตามมาตรา 378 (2) ผู้ขายริบได้ แต่ถ้ามัดจำสูงเกินส่วน ศาลอาจลดให้เหลือเท่าความเสียหายที่แท้จริงตามมาตรา 7 ศาลไม่ถูกบังคับให้ลดทุกเรื่อง
ริบได้ก่อน
ต้องเข้าเหตุในมาตรา 378 (2) หรือข้อตกลงที่ให้ริบ
สูงเกินส่วน
มาตรา 7 เปิดให้ศาลลดการริบได้
เท่าความเสียหาย
เพดานที่ศาลจะลดลงไปถึง คือความเสียหายที่แท้จริง
ไม่ลดเอง
ไม่มีเปอร์เซ็นต์ในกฎหมายที่ตัดมัดจำทุกสัญญา
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- สัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ หรือสัญญาสำเร็จรูป ถ้าทำให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้กำหนดสัญญาได้เปรียบเกินสมควร มีผลบังคับเพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี ตามมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติเดียวกัน
- การซื้อขายระหว่างบุคคลธรรมดาสองฝ่ายยังอยู่ในมาตรา 7 เมื่อมีการให้มัดจำและมีการริบ
- เก็บสำเนาใบโอนเงิน ใบรับเงิน และสัญญาไว้ทั้งชุด ก่อนจะตกลงเลิก
ข้อควรระวัง
- อ้างเปอร์เซ็นต์มัดจำตายตัวที่กฎหมายไม่ได้เขียน
- คิดว่าศาลต้องลดมัดจำทุกครั้งที่ยกเลิก
- จ่ายมัดจำก้อนใหญ่ก่อนตรวจชื่อผู้ขายและภาระบนโฉนด
มาตรา 7
ศาลอาจลดการริบ
ก็ได้
ไม่ใช่หน้าที่บังคับทุกคดี
ความเสียหาย
เส้นที่ศาลใช้วัด
แหล่งที่มา
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ยกเลิกการซื้อบ้านแล้ว ได้มัดจำคืนไหม?
ได้คืนเมื่อผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิด และสัญญาไม่ได้เขียนไว้เป็นอย่างอื่น มาตรา 378 (3) ให้ส่งคืนมัดจำ ถ้าผู้ซื้อเป็นฝ่ายละเลยไม่ชำระหนี้ หรือมีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของผู้ซื้อ ผู้ขายริบมัดจำได้ตามมาตรา 378 (2)
02ผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำสองเท่าหรือไม่?
มาตรา 378 ไม่ได้บังคับให้คืนสองเท่า ให้ส่งคืนมัดจำ สองเท่าเกิดเมื่อคู่สัญญาตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ตามวรรคแรกของมาตรา 378 ถ้าจำนวนนั้นสูงเกินส่วน ศาลอาจลดได้
03ค่าจองกับมัดจำต่างกันอย่างไร?
มัดจำตามมาตรา 377 คือสิ่งที่ให้เมื่อเข้าทำสัญญา เพื่อเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาเกิดแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ค่าจองจะเป็นมัดจำหรือไม่ ดูที่ข้อความในใบนั้น ไม่ดูแค่คำที่เขียนบนหัวกระดาษ
04มัดจำสูงมาก ผู้ขายริบได้ทั้งก้อนไหม?
ถ้าเข้าเหตุริบ ผู้ขายริบได้ แต่พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 ให้ศาลลดการริบลงได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง ถ้ามัดจำสูงเกินส่วน เป็นดุลพินิจของศาล ไม่ได้ลดทุกคดี และกฎหมายไม่ได้กำหนดเปอร์เซ็นต์ตายตัว
05ตกลงเลิกสัญญากันเอง ต้องทำอย่างไรกับมัดจำ?
ถ้าไม่มีข้อตกลงให้ริบ ไม่มีเหตุริบตามมาตรา 378 (2) เมื่อฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิเลิกสัญญา มาตรา 391 ให้แต่ละฝ่ายทำให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนให้บวกดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ และการเลิกสัญญาไม่ตัดสิทธิเรียกค่าเสียหาย ควรเขียนให้ชัดว่าเงินก้อนนั้นคืนหรือริบ
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมตรวจสอบสิทธิ์ก่อนซื้อแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเทียบทำเล นัดชมทรัพย์ และตรวจเอกสารก่อนตัดสินใจ