ซื้อบ้านภูเก็ตที่ไม่มีทางสาธารณะ
บ้านที่ที่ดินไม่ติดทางสาธารณะยังโอนได้ ทางจำเป็นเกิดเมื่อไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ ภาระจำยอมต้องจดทะเบียน เกณฑ์ถนนกว้าง 10 หรือ 18 เมตรใช้กับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ
โอนได้
ไม่มีทางสาธารณะไม่ใช่เหตุห้ามโอนทุกแปลง
มาตรา 1349
ทางจำเป็นเมื่อไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ
จดทะเบียน
ภาระจำยอมตามข้อตกลงต้องจดที่สำนักงานที่ดิน
23 เมตร
จุดเริ่มของอาคารสูงที่ต้องติดถนนสาธารณะ
คำถามแรกคือทางที่ใช้เข้าบ้านเป็นทางสาธารณะ ทางจำเป็น หรือภาระจำยอมที่จดไว้ในโฉนด
ไม่มีทางออก กฎหมายให้ผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ให้เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ ผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ วรรคสองใช้หลักเดียวกันเมื่อมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันซึ่งระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ความไม่สะดวกอย่างเดียวไม่อยู่ในวรรคนี้
ซื้อบ้านภูเก็ตที่ไม่มีทางสาธารณะได้ไหม?
ได้ ถ้าผู้ขายมีสิทธิในที่ดินและเอกสารโอนครบ การไม่มีทางสาธารณะไม่ทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นโมฆะ ทางดินที่ใช้อยู่อาจเป็นทางของเจ้าของแปลงอื่น ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 หรือภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว สามอย่างนี้ไม่เท่ากัน
ถูกล้อม
ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ จึงผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้
ข้ามน้ำหรือที่ชัน
สระ บึง ทะเล หรือระดับต่างกันมาก ใช้หลักเดียวกัน
เลือกทางที่เสียหายน้อย
พอควรแก่ความจำเป็น และสร้างถนนได้เมื่อจำเป็น
มีค่าทดแทน
จ่ายความเสียหายจากการมีทางผ่าน อาจเป็นเงินรายปี
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 1350 ใช้เมื่อการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทำให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ สิทธิเรียกทางเดินอยู่ได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน
- ทางจำเป็นไม่ได้ทำให้แนวทางกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ ที่ดินที่ถูกผ่านยังเป็นของเจ้าของแปลงนั้น อ่านเรื่องตัวบ้านที่ไม่อยู่บนที่ดินของผู้ขายใน ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น
- ถ้ารูปแผนที่ในโฉนดกับทางที่ใช้จริงไม่ตรงกัน ให้แยก โฉนด vs น.ส.3 ก ก่อนถือว่ารูปถ่ายทางดินเป็นทางสาธารณะ
ข้อควรระวัง
- ทางจำเป็นไม่ได้เกิดขึ้นเพราะทางเดิมแคบหรืออ้อม ถ้ายิ่งมีทางออกถึงทางสาธารณะได้โดยไม่เข้าเงื่อนไขวรรคสอง มาตรา 1349 ไม่เปิดทางเพิ่ม
- สำนักงานที่ดินไม่ได้เปิดทางจำเป็นด้วยคำขอจดทะเบียน ถ้าเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมไม่ตกลง ทางและค่าทดแทนเป็นข้อพิพาทที่ศาลกำหนดได้
มาตรา 1349
ผ่านได้เมื่อไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ
มาตรา 1350
แบ่งแยกแล้วไม่ต้องเสียค่าทดแทน
ไม่ใช่ถนนของรัฐ
ที่ดินที่ถูกผ่านยังเป็นของเจ้าของเดิม
ภาระจำยอมต้องเห็นในสารบัญจดทะเบียน
มาตรา 1387 ให้ที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมได้ เมื่อเจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างที่กระทบทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นสิทธิบางอย่าง เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลง ตัวอย่างในคำสั่งกรมที่ดินที่ 7/2504 คือยอมให้มีทางเดินหรือทางน้ำ การตกลงเช่นนี้จดทะเบียนในประเภทภาระจำยอม ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เกิดโดยบทกฎหมาย ไม่ได้เกิดจากบันทึกข้อตกลง
บันทึกข้อตกลง
คู่กรณีทำบันทึกแล้วจดในประเภทภาระจำยอม
ระบุแนวทาง
ทางบางส่วนต้องบอกกว้าง ยาว และทิศ
มีค่าตอบแทน
ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของจำนวนเงินค่าตอบแทน
ไม่มีค่าตอบแทน
ที่ดินแปลงละ 50 บาท ตามคู่มือประชาชน
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- มาตรา 1299 ให้การได้ทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมไม่บริบูรณ์ ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงให้ใช้ทางจึงยังไม่เป็นภาระจำยอมที่จดทะเบียน เพียงเพราะมีทางดินหรือมีข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย
- มาตรา 1401 ให้ภาระจำยอมได้มาโดยอายุความ โดยนำบทอายุความได้กรรมสิทธิ์มาใช้โดยอนุโลม คำสั่งกรมที่ดินให้ยื่นหลักฐานการได้มานั้นเพื่อจดทะเบียน การใช้ทางโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตไม่กลายเป็นภาระจำยอมเอง
- คู่มือประชาชนสำหรับการจดทะเบียนก่อภาระผูกพันกรณีไม่ต้องประกาศ เก็บค่าคำขอที่ดินแปลงละ 5 บาท ถ้ามีค่าตอบแทนเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของจำนวนเงินนั้นและอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของจำนวนเงินนั้น ถ้าไม่มีค่าตอบแทนเก็บที่ดินแปลงละ 50 บาท ร้อยละ 1 นี้ไม่ใช่ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ใช่ร้อยละของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ถ้าที่ดินที่รับภาระเป็นสินสมรส การก่อภาระจำยอมอยู่ในมาตรา 1476 อ่านเรื่องความยินยอมใน ขายบ้านภูเก็ต คู่สมรสต้องลงชื่อไหม
- ก่อนวันนัด ให้ไล่สารบัญจดทะเบียนทั้งแปลงที่ได้ประโยชน์และแปลงที่รับภาระ รายการตรวจโฉนดอยู่ใน ซื้อบ้านมือสองภูเก็ต และชุดเอกสารวันโอนอยู่ใน เอกสารโอนบ้านภูเก็ต
ข้อควรระวัง
- ราคาประเมินในบัญชีกรมธนารักษ์ไม่ใช่ส่วนลดของที่ดินที่ไม่มีทางสาธารณะ อ่านวิธีเปิดบัญชีใน ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต
- สีในผังเมืองบอกได้ว่าใช้ที่ดินทำอะไร ไม่ได้สร้างทางสาธารณะให้แปลงที่ถูกล้อม อ่านแยกใน ผังเมืองภูเก็ต
เห็นในโฉนด
ภาระจำยอมที่จดแล้วผูกผู้รับโอน
ร้อยละ 1
ของค่าตอบแทน ไม่ใช่ของราคาประเมิน
แปลงละ 50 บาท
เมื่อจดภาระผูกพันโดยไม่มีค่าตอบแทน
ถนนกว้าง 10 เมตร ไม่ใช่เงื่อนไขของบ้านพักทั่วไป
กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ข้อ 2 ซึ่งแก้ไขโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) ข้อ 5 ใช้กับที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารสูงหมายถึงอาคารที่บุคคลเข้าอยู่หรือใช้สอยได้ สูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด อาคารขนาดใหญ่พิเศษหมายถึงอาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป บ้านพักสองชั้นทั่วไปไม่เข้าสองคำนี้
ไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร
ด้านที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร
มากกว่า 30,000 ตารางเมตร
ด้านเดียวกันต้องติดถนนสาธารณะเขตทางไม่น้อยกว่า 18 เมตร
ทางรถดับเพลิง
ความกว้าง 12 เมตรต้องต่อเนื่องถึงตัวอาคารและว่างสำหรับรถดับเพลิง
บ้านที่มีอยู่แล้ว
การซื้อไม่ได้เท่ากับการขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงใหม่
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ถนนสาธารณะในข้อ 2 ต้องยาวต่อเนื่องจนไปเชื่อมถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างตามเกณฑ์เดียวกัน คือ 10 เมตร หรือ 18 เมตร แล้วแต่พื้นที่อาคารรวม
- ในเขตที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารใช้บังคับ การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้ หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร ต้องผ่านเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก่อนถือว่าจะสร้างบ้านใหม่บนแปลงที่ไม่มีทางสาธารณะได้ ให้ถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นของแปลงนั้นพร้อมโฉนดและรูปทางเข้า
- ถนน สวน และสนามเด็กเล่นที่ผู้จัดสรรจัดให้ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43/1 ห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่โอนตามพระราชบัญญัตินั้นหรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน ทางในหมู่บ้านที่ไม่เข้าเกณฑ์จัดสรรไม่ได้รับผลมาตรา 43 อ่านเกณฑ์สิบแปลงใน บ้านมือสองกับบ้านโครงการใหม่ภูเก็ต
ข้อควรระวัง
- อย่านำความกว้าง 10 เมตรหรือ 18 เมตรไปใช้กับบ้านพักที่สูงไม่ถึง 23 เมตรและมีพื้นที่ไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร
- อย่าถือว่าทางในหมู่บ้านทุกสายเป็นสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 ต้องเป็นสิ่งที่ผู้จัดสรรจัดให้ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต
23 เมตร
นิยามอาคารสูง
10,000 ตารางเมตร
นิยามอาคารขนาดใหญ่พิเศษ
12 เมตร
ด้านที่ดินที่ต้องติดถนนสาธารณะ
เทียบสามแบบก่อนรับว่ามีทางเข้า
ดูว่าทางเข้าเกิดจากมาตรา 1349 จากภาระจำยอมที่จดไว้ หรือจากสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรร
ดูโฉนด
สารบัญจดทะเบียนมาก่อนทางดิน
ดูเหตุที่ถูกล้อม
แบ่งแยกใช้มาตรา 1350
ดูประเภทอาคาร
บ้านพักไม่เข้าข้อ 2
| หัวข้อ | ทางจำเป็น | ภาระจำยอมที่จดแล้ว | สาธารณูปโภคที่ดินจัดสรร |
|---|---|---|---|
| เกิดจากอะไร | มาตรา 1349 หรือมาตรา 1350 | ข้อตกลงที่เป็นหนังสือและจดทะเบียน หรืออายุความตามมาตรา 1401 | มาตรา 43 เมื่อผู้จัดสรรจัดให้ตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต |
| ต้องเห็นในโฉนดก่อนใช้หรือไม่ | สิทธิเกิดโดยบทกฎหมาย โฉนดไม่แสดงเอง | นิติกรรมไม่บริบูรณ์จนกว่าจะจดทะเบียน | ตกเป็นภาระจำยอมตามมาตรา 43 |
| ค่าทดแทน | มีตามมาตรา 1349 ยกเว้นกรณีมาตรา 1350 | แล้วแต่ข้อตกลง ค่าธรรมเนียมแยกตามมีค่าตอบแทนหรือไม่ | ไม่ใช่ค่าทดแทนรายแปลงของการเปิดทางจำเป็น |
| บ้านพักทั่วไป | ใช้ได้เมื่อไม่มีทางออกตามมาตรา | ใช้ได้เมื่อจดแนวทางไว้ | ใช้เมื่อหมู่บ้านเข้าเกณฑ์จัดสรรและถนนอยู่ในแผนผัง |
| อ่านต่อ | โฉนด vs น.ส.3 ก | ซื้อบ้านมือสองภูเก็ต | บ้านมือสองกับบ้านโครงการใหม่ภูเก็ต |
แหล่งที่มา
- กรมที่ดิน คำสั่งที่ 7/2504 และแนวจดทะเบียนภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ถึง 1401
- กรมที่ดิน คู่มือประชาชน จดทะเบียนประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์กรณีไม่ต้องประกาศ
- กรมที่ดิน พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
- กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ข้อ 2 แก้ไขโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) ข้อ 5 ที่ดินสำหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ที่ดินไม่มีทางสาธารณะ โอนที่สำนักงานที่ดินได้ไหม?
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สมบูรณ์ได้ แม้แปลงนั้นจะไม่ติดทางสาธารณะ คู่มือจดทะเบียนโอนไม่ได้กำหนดให้ปฏิเสธทุกแปลงที่ไม่มีทางสาธารณะ ผู้ซื้อยังต้องตรวจว่าทางเข้าเป็นสิทธิของแปลงนั้นหรือไม่
02ทางดินที่ใช้มานานถือเป็นทางจำเป็นเองหรือไม่?
ไม่เอง ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เกิดเมื่อที่ดินไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ หรือมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ชันตามวรรคสอง การใช้ทางของผู้อื่นมานานเป็นคนละข้อเท็จจริงกับการได้ภาระจำยอมโดยอายุความ ซึ่งต้องเข้ามาตรา 1401 แล้วยังต้องนำหลักฐานไปจดทะเบียน
03เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ยอมให้ผ่าน ต้องจ่ายอะไร?
ถ้าเข้ามาตรา 1349 ผู้มีสิทธิผ่านต้องใช้ค่าทดแทนความเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ค่าทดแทนจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้ ถ้าการไม่มีทางออกเกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอน มาตรา 1350 ให้เรียกทางได้เฉพาะบนที่ดินที่แบ่งกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน ตัวเลขไม่ได้มีอัตราตายตัวในมาตรา
04จดภาระจำยอมเป็นทางเข้า เสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่?
คู่มือประชาชนสำหรับการจดทะเบียนก่อภาระผูกพันกรณีไม่ต้องประกาศ กำหนดค่าคำขอที่ดินแปลงละ 5 บาท ถ้ามีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของจำนวนเงินค่าตอบแทน และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของจำนวนเงินนั้น ถ้าไม่มีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมที่ดินแปลงละ 50 บาท
05บ้านสองชั้นต้องมีถนนสาธารณะกว้าง 10 เมตรหรือไม่?
ไม่ตามข้อ 2 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อนี้ใช้กับอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร บ้านพักทั่วไปอยู่นอกข้อนี้ การจะก่อสร้างหรือดัดแปลงในเขตที่ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ยังต้องให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจแปลงนั้น
06ถนนในหมู่บ้านเป็นทางสาธารณะหรือไม่?
ไม่ทุกสาย ถ้าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน หรือสนามเด็กเล่น มาตรา 43 ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อที่ดินจัดสรร และมาตรา 43/1 ห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคนั้น เว้นแต่โอนตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือกฎหมายเวนคืน ทางส่วนบุคคลที่ไม่อยู่ในแผนผังที่ได้รับอนุญาตไม่เข้ามาตรา 43
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมโอนหรือซื้อคอนโดในภูเก็ตแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเตรียมเอกสาร ประมาณการค่าใช้จ่าย และประสานวันโอนให้ราบรื่น