หย่าแล้วบ้านเป็นของใคร

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• มาตรา 1471 ให้สินส่วนตัวรวมถึงทรัพย์ที่ฝ่ายใดมีอยู่ก่อนสมรส เครื่องใช้สอยส่วนตัว เครื่องแต่งกาย หรือเครื่องประดับกายตามควรแก่ฐานะ เครื่องมือเครื่องใช้ที่จำเป็นในการประกอบอาชีพหรือวิชาชีพ ทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา และของหมั้น บ้านที่มีชื่ออยู่บนโฉนดก่อนวันจดทะเบียนสมรสจึงเป็นสินส่วนตัว ไม่เข้ากองที่แบ่งครึ่ง
• มาตรา 1472 ถ้าสินส่วนตัวได้แลกเปลี่ยนเป็นทรัพย์อื่น ซื้อทรัพย์อื่นมา หรือขายได้เป็นเงิน ทรัพย์หรือเงินนั้นยังเป็นสินส่วนตัว ถ้าสินส่วนตัวถูกทำลายทั้งหมดหรือบางส่วนแต่ได้ทรัพย์หรือเงินมาทดแทน ของที่ทดแทนก็ยังเป็นสินส่วนตัว ฝ่ายที่อ้างว่าบ้านที่ซื้อระหว่างสมรสซื้อด้วยเงินสินส่วนตัวจึงต้องพิสูจน์ที่มาของเงิน เพราะมาตรา 1474 สันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส
• ชื่อคนเดียวบนโฉนดไม่ได้เปลี่ยนสินสมรสให้เป็นสินส่วนตัว ระหว่างที่ยังเป็นคู่สมรส การขายบ้านที่เป็นสินสมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอม ตามที่อธิบายใน ขายบ้านภูเก็ต คู่สมรสต้องลงชื่อไหม
• คนที่อยู่ด้วยกันโดยไม่ได้จดทะเบียนสมรสไม่ใช่คู่สมรสตามมาตรา 1533 บ้านเป็นไปตามชื่อบนโฉนดและตามสัญญา ไม่ได้แบ่งครึ่งเพราะเลิกกัน ทรัพย์ที่ได้โดยรับมรดกเป็นสินส่วนตัว คนละเรื่องกับภาษีรับมรดกใน รับบ้านเป็นมรดก เสียภาษีเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

• ถือว่าชื่อบนโฉนดคนเดียวทำให้บ้านทั้งหลังพ้นจากการแบ่ง
• เอาดอกผลของสินส่วนตัวไปปนกับตัวบ้านที่เป็นสินส่วนตัว
• ใช้มาตรา 1533 กับคู่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• มาตรา 1532 ให้จัดการแบ่งทรัพย์สินของคู่สมรสเมื่อหย่า ถ้าหย่าโดยยินยอม ให้แบ่งตามทรัพย์ที่มีอยู่ในเวลาจดทะเบียนการหย่า ถ้าหย่าโดยคำพิพากษา คำพิพากษาส่วนที่บังคับทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสมีผลย้อนหลังไปถึงวันฟ้องหย่า
• บ้านที่ซื้อหลังวันฟ้อง ในคดีที่ศาลพิพากษาให้หย่า จึงไม่เข้ากองทรัพย์ที่ย้อนไปวันฟ้อง บ้านที่ซื้อก่อนจดทะเบียนหย่าโดยยินยอมยังอยู่ในเวลาที่มาตรา 1532 ใช้แบ่ง
• การจดทะเบียนหย่าอยู่ที่นายทะเบียน การเปลี่ยนชื่อบนโฉนดอยู่ที่สำนักงานที่ดิน มาตรา 1299 ให้การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จุดนี้เดียวกับ สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ต้องจดทะเบียนไหม
• ที่ดินในภูเก็ต เปลี่ยนชื่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหรือสาขาที่ที่ดินอยู่ในเขต นำบันทึกการหย่า หรือคำพิพากษาถึงที่สุดพร้อมข้อที่แบ่งทรัพย์ ไปเป็นเหตุของการจดทะเบียน เอกสารทั่วไปวันโอนอ่านใน เอกสารโอนบ้านภูเก็ต ซื้อและขายต้องใช้อะไร

ข้อควรระวัง

• ถือว่าแยกกันอยู่เท่ากับหย่าและแบ่งบ้านได้แล้ว
• ใช้วันฟ้องกับการหย่าโดยยินยอมที่ไม่ได้ฟ้อง
• ถือว่าคำพิพากษาเขียนชื่อใหม่บนโฉนดโดยไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละฝ่ายได้รับมีราคาไม่เท่ากัน ฝ่ายที่ได้ราคามากกว่าสิทธิครึ่งหนึ่งที่มีอยู่ ได้รับโอนโดยไม่มีค่าตอบแทนในส่วนที่เกิน หนังสือฉบับนี้ให้ถือส่วนนั้นเป็นการขายตามมาตรา 39 ผู้โอนมีเงินได้ตามมาตรา 41 ทวิ และเจ้าพนักงานประเมินกำหนดราคาตามมาตรา 49 ทวิ โดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
• หนังสือตอบเรื่องภาษีเงินได้ ไม่ได้ยกเว้นอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะไว้เป็นตัวเลข ถ้ารายการถูกบันทึกเป็นการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทนในส่วนที่เกิน ภาษีวันโอนชุดนั้นเป็นคนละบัญชีกับค่าตรวจโฉนด อัตราวันโอนทั่วไปอ่านใน ค่าโอนบ้าน 2569 จ่ายกี่บาท
• กฎกระทรวงฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2 (7) (ฑ) กำหนดค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0708/ว 27006 ลงวันที่ 29 พฤศจิกายน 2527 ให้จดทะเบียนแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสในประเภทนี้ แม้ฝ่ายหนึ่งจะได้ที่ดินทั้งแปลง ค่าคำขอแปลงละ 5 บาทตามข้อ 2 (10) (ก) เป็นคนละรายการ
• จำนองที่จดไว้ไม่หลุดเพราะหย่า การขายหรือโอนบ้านที่ยังติดธนาคารอ่านใน ขายบ้านภูเก็ตที่ยังผ่อนธนาคารอยู่

ข้อควรระวัง

• บอกว่าได้บ้านทั้งหลังโดยไม่มีภาษีเงินได้เสมอ
• บวก 50 บาทเป็นเงินทั้งก้อนของวันจดที่ดิน
• ใช้คำสั่งภาษีนี้กับการให้บ้านแก่บุตร

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

• ดอกผลของบ้านที่เป็นสินส่วนตัว เช่นค่าเช่าที่เกิดระหว่างสมรส เป็นสินสมรสตามมาตรา 1474 (3) ตัวบ้านไม่ได้กลายเป็นสินสมรสเพราะมีค่าเช่า
• มาตรา 1473 ให้ฝ่ายเจ้าของสินส่วนตัวเป็นผู้จัดการสินส่วนตัวนั้นเอง การขายบ้านที่เป็นสินส่วนตัวจึงไม่ใช้ทางยินยอมของสินสมรส
• หลังชื่อเปลี่ยนแล้ว ถ้าจะขายบ้านต่อ ลำดับการขายอ่านใน ขายบ้านภูเก็ต ต้องทำอะไรบ้าง

ข้อควรระวัง

• แบ่งบ้านที่มีอยู่ก่อนสมรสเป็นครึ่งโดยอ้างมาตรา 1533
• ถือว่าค่าเช่าทำให้ตัวบ้านที่เป็นสินส่วนตัวกลายเป็นสินสมรส
• ข้ามการจดทะเบียนที่ดินเพราะมีบันทึกท้ายทะเบียนหย่าแล้ว