ขายฝากบ้าน ไถ่คืนได้กี่ปี
ขายฝากบ้านที่อยู่โดยผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา กำหนดไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี เขียนสั้นกว่าก็ถือเป็น 1 ปี เขียนยาวกว่าก็ถือเป็น 10 ปี และไถ่ก่อนวันครบกำหนดได้
1 ถึง 10 ปี
กำหนดไถ่ของบ้านที่อยู่
ร้อยละ 15 ต่อปี
เพดานส่วนที่สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝาก
3 ถึง 6 เดือน
ช่วงที่ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้ง
วันจดทะเบียน
วันที่กรรมสิทธิ์โอนไปผู้ซื้อฝาก
กำหนดไถ่ของบ้านที่อยู่ซึ่งผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาอยู่ระหว่าง 1 ปีถึง 10 ปี และกรรมสิทธิ์โอนไปผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน
บ้านที่อยู่ไถ่ได้ระหว่าง 1 ปีถึง 10 ปี
คำว่าขายฝากในพระราชบัญญัตินี้หมายถึงขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยหมายถึงอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่ ที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่ หรือที่เป็นประโยชน์แก่ที่อยู่ แม้จะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจด้วยก็ได้ ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา รวมถึงผู้รับโอนสิทธิไถ่ ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล พระราชบัญญัตินี้ไม่ใช้
สิบปีคือกำหนดของทุกสัญญาหรือไม่?
ไม่ใช่ คู่สัญญาเลือกกำหนดระหว่าง 1 ปีถึง 10 ปีได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 494 ห้ามใช้สิทธิไถ่ในอสังหาริมทรัพย์เมื่อพ้น 10 ปีนับแต่เวลาขาย ซึ่งสอดคล้องกับเพดานนี้ ทรัพย์ที่ไม่อยู่ในพระราชบัญญัติ เช่น ผู้ขายเป็นนิติบุคคล หรือทรัพย์ไม่ใช่ที่อยู่และไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม ยังมีเพดาน 10 ปีของมาตรา 494 แต่ไม่มีพื้น 1 ปีและไม่มีกฎให้ผู้ขายครอบครองต่อโดยไม่เสียค่าตอบแทน
สรุปจุดที่ควรจำ
- สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นโมฆะ พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องบันทึกในสารบบว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
- กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีให้ถือเป็น 1 ปี เกิน 10 ปีให้ถือเป็น 10 ปี ผู้ขายฝากไถ่ก่อนวันครบกำหนดได้
- ขยายเวลาได้ แต่ระยะเดิมบวกระยะที่ขยายต้องไม่เกิน 10 ปี
- ข้อตกลงที่ขัดต่อพระราชบัญญัตินี้ ไม่ว่าอยู่ในสัญญาหรือทำต่างหาก เป็นโมฆะ
- การขายที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยโดยมีเงื่อนไขขายคืน คำมั่นว่าจะขาย หรือสัญญาจะขายคืน ถือเป็นขายฝากตามพระราชบัญญัตินี้
1 ปี
กำหนดที่สั้นกว่านี้ถูกปรับขึ้นเป็น 1 ปี
10 ปี
กำหนดที่ยาวกว่านี้ถูกปรับลงเป็น 10 ปี
บุคคลธรรมดา
ผู้ขายที่เป็นบริษัทอยู่นอกพระราชบัญญัตินี้
ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด
ก่อนวันครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนและไม่มากกว่า 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือบอกกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ให้ผู้ขายฝาก พร้อมสำเนาสัญญา ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ถ้าผู้ส่งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม หนังสือต้องบอกด้วยว่าให้ไถ่จากใครและชำระที่ใด
ไม่ไถ่ทันเวลาแล้วสัญญาโมฆะไหม?
ไม่โมฆะ กรรมสิทธิ์อยู่ที่ผู้ซื้อฝากอยู่แล้วตั้งแต่จดทะเบียน เมื่อไม่ไถ่ทันเวลา ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น ผู้ซื้อฝากได้ทรัพย์พ้นจากสิทธิที่ผู้ขายฝากก่อขึ้นระหว่างกำหนด ผลิตผลเกษตรกรรมที่ยังไม่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินยังเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิใช้ที่ดิน และต้องเก็บหรือขนย้ายภายในเวลาอันสมควรไม่เกิน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด
สรุปจุดที่ควรจำ
- ถ้าไม่ส่งหนังสือภายในเวลา หรือส่งแล้วไม่แนบสำเนาสัญญา ผู้ขายฝากไถ่ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดตามสัญญาได้ โดยชำระสินไถ่ตามที่ระบุในสัญญา
- การไถ่ทำโดยชำระให้ผู้ซื้อฝาก หรือวางสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์ ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือที่สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝากนั้น โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วาง
- ถ้าวางหรือชำระแล้ว กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาชำระหรือวาง พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแจ้งผู้ซื้อฝากโดยไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
- ถ้าผู้ขายฝากไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของตน วางได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนดหรือนับแต่เหตุนั้นสิ้นสุด และให้ถือว่าไถ่ทันเวลา
3 ถึง 6 เดือน
หน้าต่างของหนังสือแจ้ง
อีก 6 เดือน
เมื่อผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามกำหนด
วางได้ที่ที่ดิน
สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝากรับวางได้แล้ว
สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
สัญญาต้องมีชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา ทรัพย์ที่ขายฝาก ราคาขายฝาก สินไถ่ วันขายฝาก และวันครบกำหนดไถ่ สินไถ่กำหนดสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณส่วนที่สูงกว่านั้นเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันขายฝากจนถึงวันครบกำหนด ร้อยละ 15 เป็นเพดานของส่วนเกิน ไม่ใช่ดอกเบี้ยที่ต้องบวกทุกสัญญา ถ้าสินไถ่เท่ากับราคาขายฝาก ก็ไม่มีส่วนเกินให้คิด
ราคาขายฝาก 1 ล้านบาท สินไถ่ได้สูงสุดเท่าไหร่?
ตัวอย่างนี้เป็นเพดานตามมาตรา 8 ไม่ใช่ใบเรียกเก็บ ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท กำหนด 1 ปี ส่วนที่สูงกว่าเมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 150,000 บาท ดังนั้นสินไถ่ตามเพดานนี้ไม่เกิน 1,150,000 บาท ก่อนหักประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ถ้าไถ่ก่อนกำหนดเมื่อเหลือเวลา 6 เดือน และสินไถ่ถูกตั้งไว้สูงกว่าราคาขายฝาก ค่าเสียโอกาสที่ผู้ซื้อฝากเรียกได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝากสำหรับเวลาที่เหลือ คือไม่เกิน 10,000 บาท การลดส่วนเกินตามสัดส่วนเวลาเป็นอีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งต้องดูวันที่เหลือจริงในสัญญานั้น
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- เงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อย่างอื่นที่คำนวณเป็นเงินได้ ซึ่งผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝากเพราะการขายฝาก รวมค่าตอบแทนที่ผู้ซื้อฝากได้รับตามมาตรา 13 วรรคสอง ให้นับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว
- ไถ่ก่อนกำหนดและสินไถ่ถูกกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝาก ให้ลดส่วนที่สูงกว่านั้นตามสัดส่วนของเวลาที่สั้นลง ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝาก คิดตามเวลาที่เหลือก่อนถึงกำหนดเดิม
- ถ้าวางทรัพย์ก่อนกำหนด ต้องวางตามจำนวนสินไถ่ในสัญญาไปก่อน แล้วค่อยใช้สิทธิขอลดส่วนเกินหรือเรียกค่าเสียโอกาสในภายหลัง
- ถ้าไม่ได้กำหนดสินไถ่ไว้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 499 ให้ไถ่ตามราคาขาย และถ้าสินไถ่หรือราคาขายที่ระบุไว้สูงกว่าราคาขายที่แท้จริงเกินร้อยละ 15 ต่อปี ให้ไถ่ตามราคาขายที่แท้จริงบวกประโยชน์ร้อยละ 15 ต่อปี
ข้อควรระวัง
- อย่าบวกร้อยละ 15 เข้าไปเองเมื่อสัญญาเขียนสินไถ่เท่ากับราคาขายฝาก
- อย่าใช้ร้อยละ 2 เป็นค่าธรรมเนียมจดทะเบียน มันเป็นเพดานค่าเสียโอกาสเฉพาะกรณีไถ่ก่อนกำหนด
ร้อยละ 15
เพดานส่วนเกินต่อปี ไม่ใช่จำนวนที่ต้องจ่ายเสมอ
นับรวมประโยชน์
ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วถือว่าชำระสินไถ่แล้ว
ร้อยละ 2
เพดานค่าเสียโอกาสเมื่อไถ่ก่อนกำหนด
ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์วันจด จำนองไม่โอน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 491 บอกว่าขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายไถ่คืนได้ ของบ้านที่อยู่ในพระราชบัญญัติ ผู้ขายฝากยังครอบครอง ใช้ และเก็บดอกผลเพื่ออยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนแก่ผู้ซื้อฝาก จนกว่าสิทธิไถ่จะสิ้นสุด และต้องดูแลทรัพย์เหมือนวิญญูชนจะพึงดูแลของตนเอง ขายบ้านภูเก็ตที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ เป็นคนละแบบ เพราะจำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ธนาคาร
ขายฝากใช้สิทธิค่าโอนร้อยละ 0.01 ได้ไหม?
บทความนี้ไม่นำสิทธิลดค่าธรรมเนียมการโอนจากการขายที่อยู่อาศัยมาใช้กับขายฝาก เพราะเป็นคนละรายการ ยอดที่ชำระจริงยึดใบคำนวณของสำนักงานที่ดินในวันนัด ข้อพิพาทตามพระราชบัญญัตินี้เป็นคดีผู้บริโภค และผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ
- ก่อนสิ้นกำหนด ผู้ซื้อฝากจะก่อภาระติดพันทรัพย์อันกระทบสิทธิของผู้ขายฝากตามพระราชบัญญัตินี้ไม่ได้
- สิทธิไถ่โอนและตกทอดแก่ทายาทได้ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ใช้สิทธิต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝาก หรือผู้รับโอนทรัพย์ การรับตัวบ้านเป็นมรดกอ่านต่อที่ รับบ้านเป็นมรดก เสียภาษีเท่าไหร่
- ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมของคู่สมรส ตามมาตรา 1476 (1) อ่าน ขายบ้านภูเก็ต คู่สมรสต้องลงชื่อไหม
- ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่มีทุนทรัพย์เป็นร้อยละ 2 ของราคาประเมิน อย่างต่ำ 20 บาท การขายฝากมีราคาจึงเข้าบัญชีนี้ ฐานราคาประเมินอ่านที่ ราคาประเมินที่ดินภูเก็ต เช็กก่อนซื้อและก่อนขาย
- บัญชีกรมที่ดินบอกว่าคำว่าขายในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะรวมถึงขายฝากด้วย ว่าจะต้องเสียหรือไม่ยังดูเงื่อนไขของกรมสรรพากรตาม ขายบ้านภูเก็ตเสียภาษีเท่าไหร่ ถือไม่ครบ 5 ปี ไม่ใช่ทุกสัญญาขายฝากต้องเสียร้อยละ 3.3
- มาตรา 500 ให้ผู้ไถ่ใช้เงินค่าฤชาธรรมเนียมที่ผู้ซื้อจ่ายไปในการขายฝากคืนพร้อมสินไถ่ และผู้ไถ่รับภาระค่าฤชาธรรมเนียมของการไถ่เอง ชุดเอกสารวันจดทะเบียนอ่านที่ เอกสารโอนบ้านภูเก็ต ซื้อและขายต้องใช้อะไร
ข้อควรระวัง
- อย่าเข้าใจว่าผู้ซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์ต่อเมื่อครบกำหนดแล้วไม่ไถ่
- อย่าถือว่าไม่ไถ่ทันเวลาแล้วสัญญาเดิมตกเป็นโมฆะ
โอนวันจด
กรรมสิทธิ์ไปผู้ซื้อฝากทันที ไม่รอวันครบกำหนด
อยู่ต่อได้
ผู้ขายครอบครองโดยไม่เสียค่าตอบแทนจนสิทธิไถ่สิ้นสุด
ร้อยละ 2
ค่าจดทะเบียนที่มีทุนทรัพย์ จากราคาประเมิน
| หัวข้อ | ขายฝากบ้านที่อยู่ | จำนองกับธนาคาร |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนไปผู้ซื้อฝากวันจดทะเบียน | ยังเป็นของเจ้าของบ้าน |
| ผู้ขายอยู่ต่อ | อยู่ใช้และเก็บดอกผลได้โดยไม่เสียค่าตอบแทนจนสิทธิไถ่สิ้นสุด | ไม่ใช่ผลของสัญญาจำนอง |
| กำหนด | ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี รวมเวลาที่ขยาย | ตามสัญญากู้ ไม่ใช่กำหนดไถ่ของขายฝาก |
| ถ้าไม่ไถ่ทัน | ส่งมอบการครอบครอง ผู้ซื้อฝากมีกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว | เจ้าหนี้บังคับจำนองตามกระบวนการ |
| สินสมรส | ขายฝากต้องได้รับความยินยอม | ปลดจำนองก็ต้องได้รับความยินยอม |
แหล่งที่มา
- พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 50 ก วันที่ 16 เมษายน 2562
- กรมที่ดิน หน้ากฎหมายพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
- กรมที่ดิน บัญชีอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และความหมายของคำว่าขายซึ่งรวมขายฝากในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ
FAQ
คำถามจากบทความนี้
คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate
01ขายฝากบ้านไถ่คืนได้กี่ปี?
บ้านที่อยู่ซึ่งผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา กำหนดไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ถ้าเขียนสั้นกว่าให้ถือเป็น 1 ปี ถ้าเขียนยาวกว่าให้ถือเป็น 10 ปี การขยายเวลารวมกับระยะเดิมต้องไม่เกิน 10 ปี และไถ่ก่อนวันครบกำหนดได้
02ขายฝากแล้วบ้านยังเป็นชื่อผู้ขายไหม?
ไม่เป็น กรรมสิทธิ์โอนไปผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ผู้ขายฝากยังครอบครอง ใช้ และเก็บดอกผลได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทน จนกว่าสิทธิไถ่จะสิ้นสุด ถ้าไม่ไถ่ทันเวลาต้องส่งมอบการครอบครอง
03สินไถ่คิดร้อยละ 15 ทุกสัญญาหรือไม่?
ไม่ใช่ สินไถ่กำหนดเท่ากับราคาขายฝากได้ ร้อยละ 15 ต่อปีเป็นเพดานของส่วนที่สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝาก นับแต่วันขายฝากจนถึงวันครบกำหนด ประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว
04ผู้ซื้อฝากไม่ส่งหนังสือแจ้ง ไถ่ไม่ทันแล้วหลุดเลยไหม?
ยังไม่หลุดทันที ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ส่งหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับภายใน 3 ถึง 6 เดือนก่อนครบกำหนด หรือไม่แนบสำเนาสัญญา ผู้ขายฝากไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดตามสัญญา
05ขายฝากกับจำนองธนาคารต่างกันอย่างไร?
ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากวันจดทะเบียน และผู้ขายอยู่ต่อได้จนกว่าจะไถ่หรือหมดสิทธิ จำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ธนาคาร เจ้าของยังเป็นเจ้าของ และหนี้ระงับเมื่อชำระครบหรือมีการปลดจำนอง
ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ
Next step
พร้อมโอนหรือซื้อคอนโดในภูเก็ตแล้วหรือยัง?
ทีม NTP Estate ช่วยเตรียมเอกสาร ประมาณการค่าใช้จ่าย และประสานวันโอนให้ราบรื่น