กฎหมาย

โอนบ้านให้พ่อแม่ เสียภาษีเท่าไหร่

การให้บ้านแก่บิดาหรือมารดาโดยไม่มีค่าตอบแทนไม่เข้าข้อยกเว้น 20 ล้านบาทของมาตรา 42 (26) ผู้โอนซึ่งเป็นบุตรหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน ค่าจดทะเบียนการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานเป็นร้อยละ 0.5

ดูบ้านขายภูเก็ต ปรึกษาทีม NTP Estate

ทีม NTP Estateอัปเดต 10 ตุลาคม 2569

แชร์:Facebook LINE

ไม่เข้า 20 ล้าน

การให้บิดามารดา ไม่อยู่ในมาตรา 42 (26)

ร้อยละ 0.5

ค่าจดทะเบียนให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน

ราคาประเมิน

ฐานภาษีเงินได้เมื่อไม่มีค่าตอบแทน

ร้อยละ 3.3

ภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อเข้าเกณฑ์ห้าปีและไม่ยกเว้น

สรุปคำตอบเร็ว

การโอนบ้านให้บิดาหรือมารดาโดยไม่มีค่าตอบแทนไม่อยู่ในมาตรา 42 (26) ข้อนั้นยกเว้นเงินได้ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนตลอดปีภาษี เฉพาะเมื่อบุพการีโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม ผู้โอนซึ่งเป็นบุตรเป็นผู้มีเงินได้ เพราะมาตรา 39 ให้คำว่าขายรวมการให้และการโอนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ ฐานคือราคาประเมินของวันโอนตามมาตรา 49 ทวิ ค่าจดทะเบียนการให้ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดานเป็นร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน ข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะของการให้บุตรใช้กับการให้บิดามารดาไม่ได้ ถ้าเข้าเกณฑ์ห้าปีและไม่เข้าข้อยกเว้นอื่น เสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คู่มือประชาชนเรียกอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5

การให้บ้านแก่บิดาหรือมารดาใช้ภาษีเงินได้ของการโอนตามราคาประเมิน และค่าจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน

ผู้เสียภาษีคือบุตรผู้โอน

พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 43) พ.ศ. 2559 ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 มาตรา 42 (26) ยกเว้นเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม เฉพาะส่วนไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนตลอดปีภาษีนั้น ส่วนที่เกินผู้โอนเสียร้อยละ 5 หรือเลือกนำไปรวมคำนวณตามปกติ การโอนให้บิดาหรือมารดาไม่อยู่ในมาตรานี้

พ่อแม่ผู้รับบ้านต้องเสียภาษีการรับให้ไหม?

บ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ ผู้มีเงินได้ของการโอนนี้คือบุตรผู้โอน หน้า Clear Cut วางมาตรา 42 (27) ไว้กับสังหาริมทรัพย์ที่ผู้รับได้จากบุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

หน้า Clear Cut ของกรมสรรพากรบอกว่า กรณีอสังหาริมทรัพย์ ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือผู้โอน และตัวอย่างของมาตรา 42 (26) คือบิดามารดาผู้โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย
มาตรา 42 (27) เป็นเงินได้ของผู้รับจากการอุปการะหรือจากการให้โดยเสน่หาซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ จากบุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส เฉพาะส่วนไม่เกิน 20 ล้านบาทตลอดปีภาษี ส่วนเกินผู้รับเสียร้อยละ 5 บ้านไม่อยู่ในข้อนี้
ทางที่เข้าเพดาน 20 ล้านบาทของการให้อสังหาริมทรัพย์อ่านใน ขายบ้านให้ลูกกับยกให้ ภาษีวันโอนต่างกัน
การโอนโดยทางมรดกให้ทายาทถูกถอดออกจากคำว่าขายตามมาตรา 39 อ่าน รับบ้านเป็นมรดก เสียภาษีเท่าไหร่

ข้อควรระวัง

เอาเพดาน 20 ล้านบาทของการให้บุตรไปใช้กับการให้บิดามารดา
ให้พ่อแม่ยื่นแบบในฐานะผู้รับบ้าน แล้วเสียร้อยละ 5 ของส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

ให้บุตร

ยกเว้นไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อคนตลอดปีภาษี

ให้บิดามารดา

ไม่อยู่ในมาตรา 42 (26)

ผู้รับ

ไม่ใช่ผู้เสียภาษีของบ้านก้อนนี้

ค่าวันที่ดิน ร้อยละ 0.5 และอากรหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ

บัญชีค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน และคู่มือประชาชนสำหรับการจดทะเบียนโอน เรียกค่าจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน เมื่อเป็นการโอนโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน บิดาและมารดาอยู่ในสายนี้ การจดทะเบียนสิทธิที่มีทุนทรัพย์ตามปกติอยู่ที่ร้อยละ 2 สิทธิลดค่าโอนเหลือร้อยละ 0.01 เป็นมาตรการของการขายที่อยู่อาศัย อ่านเงื่อนไขใน ค่าโอนบ้านภูเก็ต 2569 ใครได้สิทธิ 0.01%

ราคาประเมิน 3 ล้านบาท ค่าจดทะเบียนกับอากรเป็นเท่าไหร่?

เป็นตัวอย่างจากอัตราในคู่มือประชาชน ไม่ใช่ใบเสร็จ ค่าจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของ 3,000,000 บาท คือ 15,000 บาท ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 อีก 15,000 บาท ถ้ารายการนี้เข้าภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินคือ 99,000 บาท และไม่เรียกอากรแสตมป์

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

คู่มือประชาชนเรียกอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง เมื่อผู้โอนเป็นบุคคลธรรมดาและไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การให้ไม่มีราคาขาย ฐานอากรจึงเป็นราคาประเมิน
ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว คู่มือฉบับเดียวกันไม่เรียกอากรแสตมป์ซ้ำ มีตราสารคู่ฉบับที่ลงลายมือชื่อเหมือนต้นฉบับ จึงมีอากรคู่ฉบับ 5 บาท
คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.82/2542 ข้อ 4 (4) ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเฉพาะการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม การให้บิดามารดาไม่อยู่ในข้อนี้
การให้บ้านที่ได้มาโดยมรดกเข้าข้อ 4 (2) การให้บ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ และผู้โอนมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา เข้าข้อ 4 (3) วิธีนับห้าปีแบบวันชนวันอยู่ใน ขายบ้านภูเก็ตเสียภาษีเท่าไหร่ ถือไม่ครบ 5 ปี
เมื่อเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ ฐานคือราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่แสดง การให้ไม่มีราคาขาย จึงใช้ราคาประเมิน อัตราร้อยละ 3 และภาษีท้องถิ่นร้อยละ 10 ของภาษีนั้น รวมร้อยละ 3.3

ข้อควรระวัง

ใช้ค่าโอนร้อยละ 2 ของการขาย กับการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน
เรียกทั้งอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 และภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ในรายการเดียวกัน

จดทะเบียน 15,000

ตัวอย่างจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท

อากร 15,000

ตัวอย่างเมื่อไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

99,000 บาท

ตัวอย่างภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อเข้าเกณฑ์

อินโฟกราฟิกค่าวันที่ดินเมื่อให้บ้านแก่พ่อแม่ จดทะเบียนร้อยละ 0.5 อากรร้อยละ 0.5 และภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3

ภาษีเงินได้หักจากราคาประเมิน

มาตรา 39 ให้คำว่าขายรวมถึงการให้และการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ การโอนโดยทางมรดกให้ทายาท และการให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลโดยไม่มีค่าตอบแทน ถูกถอดออกจากบทนิยามนี้ การให้บิดามารดายังอยู่ในคำว่าขาย มาตรา 49 ทวิ ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของวันโอนเป็นราคาขาย เมื่อไม่มีค่าตอบแทน

ยอดภาษีเงินได้มีตัวเลขเดียวของทุกหลังไหม?

ไม่มี ฐานคือราคาประเมินของวันโอน ค่าใช้จ่ายเหมาขึ้นกับวิธีที่ได้บ้านมาและจำนวนปีปฏิทินที่ถือครอง แล้วคิดตามบัญชีอัตราที่ใช้ในวันจดทะเบียน ยอดบนใบเสร็จของสำนักงานที่ดินเป็นยอดของแปลงนั้น

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.100/2543 ข้อ 6 ให้ถือว่าผู้โอนเป็นผู้จ่ายเงินได้ ผู้โอนหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้วนำส่งพนักงานเจ้าหน้าที่ในขณะจดทะเบียน
บ้านที่ได้มาโดยมรดกหรือโดยการให้ หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 บ้านที่ได้มาโดยทางอื่นหักค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 165 ตามจำนวนปีที่ถือครอง 1 ปีร้อยละ 92 แล้วลดลงจนถึงร้อยละ 50 เมื่อถือตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป
จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีปฏิทินจากปีที่ได้มาถึงปีที่โอน เศษของปีนับเป็นหนึ่งปี และเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี นำเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายหารด้วยจำนวนปี คิดภาษีตามบัญชีอัตรา แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี
ทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร เมื่อคำนวณแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย กรณีไม่มีค่าตอบแทน ราคาขายที่ข้อ 5 ของคำสั่งเดียวกันใช้คือราคาประเมิน
หน้าตัวอย่างของกรมสรรพากรเป็นวิธีคิดของการขาย ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ได้มาโดยซื้อ ถือ 5 ปี ภาษีตามตารางที่พิมพ์ในหน้านั้นคือ 45,000 บาท สำนักงานที่ดินใช้บัญชีอัตราที่เป็นกฎหมายในวันโอน วิธีอ่านก้อนนี้อยู่ใน ค่าโอนบ้าน 2569 จ่ายกี่บาท
ผู้โอนที่เป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ถูกหักร้อยละ 1 ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาที่แสดงกับราคาประเมิน การให้ไม่มีราคาขาย จึงใช้ราคาประเมิน

ข้อควรระวัง

ใช้ร้อยละ 5 ของส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท ซึ่งเป็นอัตราของการให้บุตร
นำ 45,000 บาทจากตัวอย่างของกรมสรรพากรไปใช้เป็นภาษีของบ้านที่ให้พ่อแม่

ราคาประเมิน

ฐานเมื่อไม่มีค่าตอบแทน

ร้อยละ 50

ค่าใช้จ่ายเหมา ถ้าได้บ้านมาโดยมรดกหรือการให้

ไม่เกินร้อยละ 20

เพดานภาษีที่คำนวณได้ เมื่อไม่ได้มุ่งค้า

ให้พ่อแม่ ให้บุตร และมรดก คนละฐาน

สามทางนี้จดที่สำนักงานที่ดินได้คนละเหตุ คนละผู้มีเงินได้ และคนละข้อยกเว้น ตารางข้างล่างยึดตัวบทที่ใช้กับการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทน

จะเลือกทางไหนถึงเสียศูนย์บาท?

ไม่มีทางที่ทำให้ทุกหลังเป็นศูนย์ การให้บิดามารดายังมีค่าจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน และมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามราคาประเมิน การให้บุตรมีเพดานยกเว้น 20 ล้านบาท ส่วนมรดกใช้กฎหมายคนละฉบับ

จุดเด่น / สิ่งที่ควรทำ

การให้บุตรชอบด้วยกฎหมายซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม เข้ามาตรา 42 (26) และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามข้อ 4 (4)
การให้บิดาหรือมารดาใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการโอน และดูภาษีธุรกิจเฉพาะตามเกณฑ์ห้าปี ข้อยกเว้นมรดก หรือข้อยกเว้นที่อยู่
การโอนมรดกให้ทายาทไม่อยู่ในคำว่าขายของมาตรา 39 ภาษีการรับมรดกเป็นคนละฉบับและเกิดเมื่อทรัพย์ตามกฎหมายรวมกันเกิน 100 ล้านบาทต่อเจ้ามรดกหนึ่งราย

ข้อควรระวัง

เรียกการให้บิดามารดาว่ามรดกล่วงหน้า แล้วไม่ยื่นภาษีของการโอน
ใช้ข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะของการให้บุตร กับการให้บิดามารดา

ให้บิดามารดา

หัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน

ให้บุตร

ยกเว้นไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อคน

มรดก

ไม่อยู่ในคำว่าขายของมาตรา 39

ตารางเปรียบเทียบในบทความ
หัวข้อ	ให้บิดามารดา	ให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย	โอนมรดกให้ทายาท
ผู้มีเงินได้	บุตรผู้โอน	บิดามารดาผู้โอน	ไม่อยู่ในคำว่าขายของมาตรา 39
เพดาน 20 ล้านบาท	ไม่อยู่ในมาตรา 42 (26)	ยกเว้นไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคน ส่วนเกินร้อยละ 5	ไม่ใช้เพดานนี้
ค่าจดทะเบียน	ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน	ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน	ร้อยละ 0.5 เมื่อโอนระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ข้อ 4 (4) ไม่ครอบคลุม ดูห้าปี มรดก หรือที่อยู่	ไม่เสียตามข้อ 4 (4)	ไม่เสียตามข้อ 4 (5)
อ่านต่อ	ขายบ้านภูเก็ตเสียภาษีเท่าไหร่ ถือไม่ครบ 5 ปี	ขายบ้านให้ลูกกับยกให้ ภาษีวันโอนต่างกัน	รับบ้านเป็นมรดก เสียภาษีเท่าไหร่

แหล่งที่มา

FAQ

คำถามจากบทความนี้

คำตอบสั้น ๆ สำหรับ SEO และ Answer Engine — อ้างอิงข้อมูลในคู่มือนี้ของ NTP Estate

5 คำถาม

01โอนบ้านให้พ่อแม่ได้ยกเว้น 20 ล้านบาทไหม?

ไม่ได้ มาตรา 42 (26) ยกเว้นไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนตลอดปีภาษี เฉพาะการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม ผู้โอนในข้อนั้นคือบิดามารดา

02ค่าจดทะเบียนวันโอนเป็นร้อยละเท่าไหร่?

ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน เมื่อเป็นการให้โดยไม่มีค่าตอบแทนระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน คู่มือประชาชนของกรมที่ดินเขียนอัตรานี้ไว้ต่างจากร้อยละ 2 ของการจดทะเบียนสิทธิที่มีทุนทรัพย์ตามปกติ

03ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม?

ข้อ 4 (4) ของคำสั่ง ที่ ป.82/2542 ไม่ครอบคลุมการให้บิดามารดา ถ้าบ้านได้มาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้มาโดยมรดก และไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี เสียร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิน เพราะการให้ไม่มีราคาขาย

04เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วต้องเสียอากรแสตมป์อีกไหม?

คู่มือประชาชนบอกว่าถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ ถ้ารายการนี้ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ของบุคคลธรรมดาเป็นร้อยละ 0.5 ของราคาที่สูงกว่า และการให้ไม่มีราคาขายจึงใช้ราคาประเมิน

05สิทธิค่าโอนร้อยละ 0.01 ใช้กับการให้พ่อแม่ได้ไหม?

ไม่ได้ สิทธิร้อยละ 0.01 เป็นการลดค่าธรรมเนียมของการขายที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข การให้ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดานใช้ค่าจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน

ยังหาคำตอบไม่เจอ? ทีม NTP Estate พร้อมช่วยต่อ

ติดต่อทีมงาน อ่านคู่มืออสังหา

Related guides